나이스옥션 법원경매 인천 2026타경90 [1] 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라호수공원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스 텔, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 / 지상10층 건 내 제1층 제110호로서, (사용승인일 : 2020.09.18) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔),제1,2종근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역 시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03) <경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~202 6. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상임. ② 현장조사 당시 본건은 인접호수인 '109호'와 경계벽이 철거되어 내부 인테리어 공사 중 중단된 것으로 탐문 조사된 바 경매 진행 시 참고바람.

물건 비고

감정평가 당시(2026.2.11.) 인접호수인 109호와 경계벽이 철거되어 내부 인테리어 공사가 중단된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경90 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 1층110호

용도: 근린상가

감정가: 578,000,000원

토지면적: 10.43㎡ (약 3.15평)

토지지분: 10.4262㎡ (약 3.15평)

건물면적: 31.29㎡ (약 9.47평)

건물지분: 31.29㎡ (약 9.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 건물정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 / 지상10층 건물 내 제1층 제110호

사용승인일: 2020.09.18

외벽: 석재 붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

용도: 제2종 근린생활시설 (일반음식점) (공부상)

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비 및 승강기설비 구비

1.3. 토지정보

형상 및 이용상태: 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시설의 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 일반상업지역, 지구단위계획구역

도시계획: 중로2류 (폭 15m~20m) (접합)

기타 제한: 가축사육제한구역 (인천광역시 서구 조례 제 1749호), 경제자유구역 (2022-01-03), 성장관리권역 (수도권정비계획법), 토지거래 계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 토지거래허가구역

주의사항: 감정평가 당시(2026.2.11.) 인접호수인 109호와 경계벽이 철거되어 내부 인테리어 공사가 중단된 상태임.

기타참고사항: 임대관계 미상임. 현장 조사 당시 본건은 인접호수인 '109호'와 경계벽이 철거되어 내부 인테리어 공사 중 중단된 것으로 탐문 조사되었으며, 경매 진행 시 참고 바람.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라호수공원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 주변시설

'청라호수공원'이 인근에 위치하여 공원 이용이 용이함.

청라국제도시 내 커낼웨이 상권과 인접하나, 일부 구간의 상가 건물 1층 점포에는 임대 문의 스티커가 줄지어 붙어있고, 점심시간까지 운영을 시작하지 않는 점포도 적지 않은 것으로 파악됨.

주변에 상업시설이 있으나, 일부 주민들은 인프라가 부족하다고 느끼며, 가장 가까운 헬스장이 도보 44분 거리에 있다고 함.

혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 서구청에서 혐오시설 집단화를 조장한다는 지적이 과거에 있었음. 쓰레기 자동집하시설 운영비 관련 갈등이 합의된 바 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

총 채권액: 710,733,033원

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (국민은행, 2022-11-22 접수, 672,000,000원)

3.3. 주요 권리 내역

* 갑5: 소유권이전4번신탁등기말소 (2022-11-22)

* 갑6: 소유권이전 (매매) (2022-11-22) - 권리자: 김남훈

* 을1: 근저당권 (2022-11-22) - 권리자: 국민은행, 권리금액: 672,000,000원 (말소기준권리)

* 갑7: 압류 (2025-08-05) - 권리자: 수성세무서장 (말소)

* 갑8: 가압류 (2025-12-08) - 권리자: 주식회사케이뱅크, 권리금액: 30,294,098원 (말소)

* 갑9: 임의경매 (2026-02-03) - 권리자: 국민은행, 권리금액: 580,900,216원 (말소)

* 갑10: 압류 (2026-02-09) - 권리자: 수성구(대구광역시) (말소)

* 갑11: 압류 (2026-03-09) - 권리자: 경산시 (말소)

* 갑12: 가압류 (2026-03-25) - 권리자: 하나은행, 권리금액: 8,438,935원 (말소)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상임. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 인수 보증금이 없다는 점을 참고해야 함.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

비고: 상세 내역 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 청라동 지역은 오피스텔, 아파트 단지, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, '청라호수공원'이 인근에 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달하고 있습니다.

4.2. 상권 활성화 요인

청라호수공원 인근 상권은 다양한 문화 축제 및 지역 이벤트 등으로 인해 지역 내 유동 인구를 확보하는 데 유리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 호수공원 주변 상업시설은 체류형 소비 중심지로 부상할 잠재력이 있습니다.

4.3. 상권 침체 요인 및 우려

커낼웨이 상권의 경우, 점심시간에도 유동인구가 많지 않고 공실이 두드러지는 등 장기 침체 우려가 있습니다. 주민들은 인근 상가에도 음식점이 많아 커낼웨이를 방문해야 할 이유가 크지 않다고 평가합니다. 또한, 공원녹지법에 따른 문화 행사 및 상행위 제한, 주변 지역으로의 소비 분산, 스타필드 청라 개장 우려 등이 상권 침체를 심화시키는 요인으로 작용하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

오피스텔, 아파트 단지, 각종 근린생활시설이 주위에 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 일부 거주 후기에 따르면 인프라가 부족하다고 느끼는 주민들도 있으며, 다이소, 올리브영, 헬스장 등 중심적인 편의시설 이용을 위해서는 중심가 쪽으로 이동해야 하는 경우도 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 북측으로 약 15미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 상태

감정평가 당시(2026.2.11.) 인접호수인 109호와 경계벽이 철거되어 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로, 이로 인한 추가 공사 비용 발생이나 하자 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 법적 및 제도적 제약

토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 현재 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 적용됩니다. 하지만 추후 변경될 가능성 및 상업용 부동산 거래 시 해당 규정의 적용 여부를 확인해야 합니다.

유동화물건으로, 복잡한 소유권 및 금융 구조가 있을 수 있습니다.

6.3. 미상 정보

임대관계가 미상으로, 정확한 임대수익 및 현황 파악에 어려움이 있습니다. 다만, 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동의 청라호수공원 인근에 위치한 근린상가입니다. 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이며, 주변에 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구 확보가 가능합니다. 또한, 청라호수공원의 존재는 지역 상권의 매력도를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

그러나, 인접 호실과의 경계벽 철거로 인한 공사 중단 상태는 수리 비용 발생 및 잠재적 하자 위험을 내포하고 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 유동화 물건이라는 특수성은 권리 분석 및 향후 거래에 있어 추가적인 검토를 필요로 합니다. 커낼웨이 상권의 경우 침체 우려가 제기되고 있어, 본 물건이 속한 상권의 활성화 가능성 및 잠재적 위험 요인을 신중하게 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 청라호수공원 인근의 우수한 입지 조건.

* 비교적 신축 건물로 상품성이 양호함 (2020년 사용승인).

* 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 인접 호실과의 경계벽 철거로 인한 내부 수리 후, 신규 임차인 유치 시 수익성 개선 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 물건의 상세 상태, 예상되는 수리 비용, 향후 임대 수익률, 본 물건의 특수성(유동화 물건, 토지거래허가구역 등) 및 잠재적 위험 요인에 대한 종합적인 평가를 바탕으로 산정되어야 합니다. 본 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 면밀한 분석 후 결정하시는 것을 권장합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 이 부분은 예상 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.