나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60259 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1086-1 덕이힐타운 201동 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '백송고등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트단지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까 지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 3층 302호로서, 외 벽 : 돌붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거ZONE), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [ 전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)( 전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 과밀억제권 역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세 대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1086-1 덕이힐타운 201동 302호

2.2. 물건종별: 다세대주택

2.3. 건물/토지 면적:

* 토지면적: 59.00㎡ (약 17.85평)

* 건물면적: 50.51㎡ (약 15.28평)

2.4. 감정가: 180,000,000원

2.5. 경매구분: 부동산강제경매

2.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '백송고등학교' 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 아파트단지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 일반주거지대임.

3.2. 교통상황:

* 차량 진입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

3.3. 인접 도로상태:

* 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있음.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황:

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정 (2026타경60259, 주택도시보증공사 신청) [등기부상 접수일자: 2026-02-03]

* 본 건의 강제경매개시결정 등기보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 기타 등기사항: 소유권보존, 소유권이전, 소유권이전, 주택임차권 (을1, 고은학, 210,000,000원) 등이 있으나, 경매개시결정으로 인해 말소될 것으로 예상됨. (단, 주택임차권은 말소 예정으로 기재됨)

4.2. 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-29

* 확정일자: 2022-06-28

* 배당신고일자: 2024-08-05

* 대항력: 없음 (주의: '임차인 현황' 상 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 등기부상 '주택임차권'으로 등기되어 있음.)

4.3. 특이사항 및 인수사항:

* 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)가 2026.05.21.자로 대항력 포기 확약서를 제출함.

* 이에 따라 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였음.

* 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로, 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않음. (본건의 '대항력: 없음' 정보와 HUG의 확약서 내용이 일치하는 것으로 판단됨.)

5. 상권분석

5.1. 주변 시세:

* 최근 동일 단지(덕이힐타운 103동) 1층, 전용 51.155㎡ 매물이 2026년 6월 130,000,000원에 거래됨.

* 인근 단지(현대타운) 1층, 전용 51㎡ 매물이 2026년 6월 110,000,000원에 거래됨.

* 인근 단지(현대타운) 2층, 전용 51㎡ 매물이 2026년 6월 165,000,000원에 거래됨.

5.2. 단지/건물 정보:

* 덕이힐타운은 2015년 5월 사용승인된 다세대주택 단지임.

* 본건은 201동 3층에 위치하며, 총 4층 건물임.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설:

* 학교: 백송고등학교 북서측 인근에 위치.

* 생활편의시설: 일반 주거지역으로 상업시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됨. (구체적 정보 부족)

6.2. 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 4층 중 3층

* 난방: 개별난방 (추정)

* 설비: 위생설비 및 급배수시설 등 기본 설비 갖춤.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계:

* 임차인 '고 '의 대항력이 없다고 명시되었으나, 등기부상 주택임차권이 존재함. HUG의 보증금 인수 포기 확약으로 인해 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 서류 및 절차상의 확인이 필요함.

* 경매 절차상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재함.

7.2. 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거ZONE), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인등 대상) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7.3. 혐오시설 유무:

* 주변에 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로, 특정 혐오시설의 존재는 명확히 확인되지 않았으나, 지역 특성상 일부 공장/창고의 운영으로 인한 소음, 분진 등 생활 환경 저해 가능성은 배제할 수 없음. (구체적인 혐오시설 위치 및 영향도는 추가 조사 필요)

8. 종합 의견

8.1. 물건 총평:

* 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택 경매 물건임.

* HUG의 보증금 인수 포기 확약 및 임차인의 대항력 없음으로 인해 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점임.

* 감정가는 180,000,000원이나, 최근 인근 거래 사례를 고려할 때 시세는 130,000,000원에서 165,000,000원 사이로 형성되어 있어, 보증금 미인수 시 가격 메리트가 발생할 수 있음.

8.2. 투자 가치:

* 보증금 미인수 조건으로 인한 명확한 시세 차익 기대 가능성이 높음.

* 안정적인 주거 지역 내 물건으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 적합할 수 있음.

9. 투자 포인트

9.1. HUG 보증으로 인한 리스크 감소: 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되어, 권리분석상의 큰 부담이 없음.

9.2. 비교적 안정적인 주거 지역 입지: '백송고등학교' 인근의 일반 주거지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

9.3. 향후 시세 상승 가능성: 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 시 시세 상승이 기대됨.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 기반 분석:

* 감정가: 180,000,000원

* 최근 유사 물건 실거래가: 110,000,000원 ~ 165,000,000원

* 본건은 3층으로, 1층 거래가(130,000,000원) 및 2층 거래가(165,000,000원)를 고려 시, 적정 시세는 140,000,000원 ~ 160,000,000원으로 판단됨.

10.2. 적정 입찰가 제안:

* 권리 인수 부담이 없고, 비교적 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회임.

* 안정적인 투자를 위해 감정가의 80% ~ 90% 수준, 혹은 최근 실거래가 상위 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적임.

* 추천 입찰가 범위: 145,000,000원 ~ 155,000,000원. (본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 조절 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.