나이스옥션 법원경매 고양 2026타경405 [1] 경기도 고양시 덕양구 동산동 368 이편한세상시티삼송3차 306동 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 "창릉초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상27층 제306동 제13층 제1301호로서, (사용승인일 : 2019.05.02) 외벽 : 치장 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 현황 건부지[업무시설(오피스텔)]로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 18M, 서측으로 노폭 약 15M, 남측으로 노폭 약 20M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

동산동 368 : 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-04-02)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창릉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(창릉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임. 동산동 368-1 : 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-04-02)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창릉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(창릉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경405 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 동산동 368 이편한세상시티삼송3차 306동 13층1301호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 572,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.16㎡ (약 7.31평)

토지지분: 24.1608㎡ (약 7.31평)

건물면적: 82.76㎡ (약 25.04평)

건물지분: 82.7617㎡ (약 25.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 예OOOOOO (등기부상 예가람저축은행으로 확인됨)

특이사항: 해당 없음 (제공된 정보 기준)

주의사항: 해당 없음 (제공된 정보 기준)

특수물건정보: 해당 없음 (제공된 정보 기준)

2. 입지조건

2.1. 건축물 정보

건물명: 이편한세상시티삼송3차

동/호수: 306동 13층 1301호

사용승인일: 2019년 5월 2일 (준신축급)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

층수: 총 27층 중 13층

외벽: 치장 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등

내벽: (기록 없음)

창호: 샷시 창호 마감

2.2. 주위환경 및 이용상태

본건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 "창릉초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건부지로서 인접 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로 이용 중입니다.

2.3. 교통 및 도로 현황

차량 진·출입이 가능하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북서측으로 노폭 약 18M, 서측으로 약 15M, 남측으로 약 20M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 개발 계획

* 교육시설: 창릉초등학교가 북측 인근에 위치하며, 도보 약 1분 거리에 있습니다.

* 상업시설: 스타필드 고양, 트레이더스 홀세일 클럽 고양점, 노브랜드 고양SF점 등이 단지와 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 지하철 3호선 삼송역을 이용할 수 있으며, 단지와 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

* 환경: 단지 옆으로 창릉천 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 개발 계획: 본건이 위치한 삼송지구는 대규모 택지개발지구로서, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 특히, 3기 신도시인 창릉신도시가 인접해 있어 지속적인 개발 압력이 예상됩니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로2류/1류 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(창릉초등학교)에 해당합니다. 더불어 제한보호구역(군사기지), 과밀억제권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 제한)에 해당하므로 주의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 7월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을1)입니다. 따라서, 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없으므로, 매각으로 인해 본 물건에 설정된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (이상훈)

* 을1: 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 336,000,000원) - 말소기준권리

* 을3: 근저당 (주식회사케이엠투자대부, 480,000,000원) - 말소

* 을3-1: 3번근저당부채권질권설정 (예가람저축은행, 480,000,000원) - 말소

* 갑10: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 갑12: 압류 (동고양세무서장) - 말소

* 갑13: 압류 (고양시) - 말소

* 갑14: 압류 (파주세무서장) - 말소

* 갑15: 가압류 (권동회, 43,205,557원) - 말소

* 갑16: 가압류 (근로복지공단, 10,000,000원) - 말소

* 갑17: 임의경매 (예가람저축은행, 241,732,332원) - 말소 (본 경매 개시 결정)

* 등기부채권 총액: 869,205,557원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인으로 인한 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

본 건이 소재한 e편한세상시티삼송3차 단지는 각종 근린생활시설과 함께 스타필드 고양, 트레이더스 홀세일 클럽 등 대규모 복합쇼핑몰이 인접해 있어 상업 및 생활 편의성이 매우 우수합니다. 또한, 단지 내 및 주변 지역에 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 토지이용계획 상의 제한

본 건의 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발)으로, 인근에 다양한 용도의 건축물이 입지하고 있습니다. 그러나 제한보호구역(군사기지), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 제한) 등 일부 개발 및 거래에 제약이 따를 수 있는 사항이 존재하므로, 입찰 전 해당 제한사항에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 쇼핑: 스타필드 고양, 트레이더스 홀세일 클럽, 하나로마트 등 대형 유통시설이 인근에 위치하여 쇼핑이 매우 편리합니다.

* 문화/여가: 스타필드 내 다양한 문화시설과 창릉천 공원을 이용할 수 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

* 의료: 인근 지역 내 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다. (구체적 정보 없음)

5.2. 교통 및 접근성

지하철 3호선 삼송역을 도보로 이용 가능하며, 인근 주요 도로망 이용 또한 편리합니다. 경기도 서북부 지역 및 서울 도심으로의 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 군사기지 및 군사시설 보호법 상 제한보호구역으로 지정되어 있어, 건축 등 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하므로, 향후 해당 시설 관련 이슈 발생 시 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상 및 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 최근 매매가를 고려했을 때, 감정가 대비 경쟁이 치열할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 신축급 오피스텔로, 이편한세상시티삼송3차 단지 내에 위치하고 있습니다. 창릉초등학교 인접, 지하철 3호선 삼송역 접근성, 스타필드 등 대형 상업시설 인접 등 입지적 장점이 매우 뛰어납니다. 또한, 권리관계가 깨끗하고 임차인 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 군사기지 및 폐기물매립시설 설치 제한 지역, 토지거래 허가 구역 등 일부 토지 이용 관련 제한 사항이 존재하며, 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 우수한 입지와 양호한 건물 상태를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮고 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 창릉초등학교, 삼송역, 스타필드 고양 등 생활 편의시설 접근성이 탁월합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 파악 및 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 향후 개발 잠재력: 삼송 택지지구 및 인근 창릉신도시 개발로 인한 지역 가치 상승 기대.

* 높은 주차 비율: 총 1541대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 572,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 75.9㎡)의 오피스텔이 2026년 6월 13일 500,000,000원, 2026년 6월 14일 560,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 전용면적은 82.76㎡ (약 25.04평)으로, 이는 최근 거래된 75.9㎡ (약 23평)보다 소폭 넓은 면적입니다.

최근 거래된 75.9㎡ 면적이 5억 6천만원에 거래된 점을 감안하면, 약 25평형인 본 물건의 시세는 5억 6천만원 이상으로 추정됩니다. 보수적으로 산정 시, 평당 약 2,300만원으로 계산하면 25.04평 기준 약 5억 7천 7백만원 수준입니다.

따라서, 본 물건은 감정가(572,000,000원)와 시세(약 577,000,000원 ~ 600,000,000원)가 유사하거나 시세가 더 높게 형성되어 있습니다. 인수되는 보증금이 없어 명확한 권리관계가 확보되므로, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가는 현재 시세를 반영하여 580,000,000원 ~ 620,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. 다만, 낙찰 후 명도 및 기타 부대비용을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.