나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60293 [1] 경기도 파주시 상지석동 669-2 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 "상지석 교차로" 북쪽 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 중소 규모의 공장, 단독주택, 농경지(전) 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호로서 사용승인일:2023.03.21 외벽:치장벽돌 쌓기, 징크 판넬 마감 등 내벽:벽지, 타일 마감 등 창호:프라스틱 샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

다세대주택(상세는 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 장방형, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동쪽으로 노폭 약 8미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독 주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 '동'표시가 없으나, 현황상 건물외벽에 '성화빌리지B동'으로 표시되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60293 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 상지석동 669-2, 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 371,000,000원 (삼억 칠천백만원)

* 토지면적: 74.00㎡ (약 22.39평)

* 토지지분: 74㎡ (약 22.39평)

* 건물면적: 61.86㎡ (약 18.71평)

* 건물지분: 61.86㎡ (약 18.71평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (추정)

* 사용승인일: 2023년 3월 21일

* 특이사항: 공동담보 물건이며, 공부상 '동' 표시가 없으나 현황 건물 외벽에 '성화빌리지 B동'으로 표시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 "상지석 교차로" 북쪽 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 중소 규모의 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 북동쪽으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(산업 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 9월 5일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권최고액 343,200,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액: 387,835,993원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 물건지 주변은 다세대주택과 함께 중소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 주로 주거용으로 이용되는 지역의 특성을 보입니다.

* 현재 이용상태: 본 물건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: '상지석 교차로' 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 심각한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 중소 규모의 공장 지대가 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 표시 불일치: 공부상 '동' 표시가 누락되어 있으나, 현황은 '성화빌리지B동'으로 표기되어 있어 추후 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 현재 임차인이 존재할 수 있으며, 보증금 및 차임 등의 금전적인 부분이 미상이라도 대항력 유무를 면밀히 조사해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용 승인된 신축 다세대주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 공동담보 물건으로 채권 총액이 감정가를 상회하나, 최근 시세와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 입지상 주거 및 일부 공업 시설이 혼재되어 있으며, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재합니다. 낙찰 후 소유권 행사 시 공부상 표기 불일치 문제 및 토지거래허가구역 지정 사항을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용 승인으로 비교적 최근에 건축된 건물입니다.

* 시세 대비 낮은 진입 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세 이하로 낙찰 시 수익률 확보가 가능할 수 있습니다.

* 토지 소유권 확보: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 토지 소유권을 함께 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(61.86㎡)을 가진 다세대주택의 거래가는 약 27,400만원 (61.45㎡ 기준)에서 27,700만원 (67.31㎡ 기준) 수준입니다. 이는 평당 약 410만원에서 446만원 수준으로 분석됩니다.

본건의 감정가는 371,000,000원이나, 최근 시세는 27,000만원대 후반으로 파악됩니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 고려하면, 예상 입찰가는 현재 시장 시세를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다. 시세 범위를 고려하여 보수적으로 접근 시 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 제시된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 주변 시세 추가 확인, 권리관계 정밀 분석 등이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.