나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70269 [1] 경기도 의정부시 민락동 731-2 송산팰리스 204동 10층 1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI감정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "어룡역(의정부경전철)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 '어룡역(의정부경전철'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철골경사지붕 15층 중 10층 1002호로서 (사용승인일 : 2002.06.03) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감(탐문), 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다. (상세내역은 후첨 "내부구조도"를 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로, 동측으로 노폭 약 8미터 내외 및 북측으로 약 6미터 내외의 보행자도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송산지구), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 역사문화환경보존지역(4구역)<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(송현고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재>건폐율:50%이하,용적률:220%이하,층수:25층이하12층이상,건축물용도:아파트60㎡이하(자세한사항은 주택과에서 확인)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70269 (1)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 731-2 송산팰리스 204동 10층 1002호

용도: 아파트

감정가: 21,000만원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 기OOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 30.57㎡ (약 9.25평)

토지 지분: 30.5732㎡ (약 9.25평)

건물 면적 (전용 면적): 49.86㎡ (약 15.08평)

건물 지분: 49.86㎡ (약 15.08평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 민락동에 소재하며, "어룡역(의정부경전철)" 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로의 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, "어룡역(의정부경전철)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송산지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)의 도로에 접하고 있습니다.

역사문화환경보존지역(4구역), 상대보호구역(송현고)으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역에 해당합니다.

건폐율 50% 이하, 용적률 220% 이하, 층수 25층 이하 12층 이상, 건축물 용도는 60㎡ 이하 아파트로 제한될 수 있습니다 (자세한 사항은 주택과 확인 필요).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본을 요약한 결과, 다음과 같은 권리 내역이 확인되었습니다.

* 갑1: 소유권 보존 (대한주택공사, 2002-08-01)

* 갑2: 소유권 이전 (홍응표, 2007-10-18, 매매)

* 을1: 근저당 (국민은행, 2007-10-18, 32,500,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당 (우리은행, 2008-05-29, 36,000,000원)

* 갑5: 압류 (의정부세무서, 2011-06-20)

* 을3: 근저당 (기술신용보증기금, 2013-05-02, 120,000,000원)

* 갑8: 압류 (국민건강보험공단, 2013-10-14)

* 갑15: 압류 (국민건강보험공단, 2024-03-13)

* 갑16: 압류 (의정부세무서장, 2024-04-25)

* 갑17: 가압류 (우리은행, 2025-08-27, 13,458,316원)

* 갑18: 임의경매개시결정 (기술보증기금, 2026-02-05, 92,691,675원)

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

을1 근저당권(국민은행, 2007-10-18)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 을1 이하의 모든 권리는 소멸됩니다.

등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 총 등기부채권액

등기부상의 채권 총액은 201,958,316원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 어룡역 주변으로 상업 시설 이용이 가능하며, 주거 지역 특성상 관련 서비스 업종의 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보 (송산팰리스 아파트)

사용승인일: 2002년 06월 03일

총 동수: 11동

총 세대수: 841세대

단지 전체 면적: 72,430.57㎡

건물 구조: 철근콘크리트벽식조, 최고 20층

주차 시설: 지상 12대, 지하 19대, 총 350대 (세대당 약 0.41대)

지하 전기차 충전기: 16대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

5.2. 주변 생활 편의시설

* 교통: 의정부경전철 어룡역, 다수의 버스 노선

* 편의시설: 아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용 가능

* 교육시설: 송현고등학교, 민락초등학교, 송양중학교, 송양고등학교 등 인접

* 녹지/휴식 공간: 주변 공원 조성으로 쾌적한 환경 조성

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 감정가보다 높아, 낙찰가율에 따라 채권자 일부가 변제받지 못할 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 향후 시세 변동 가능성

부동산 시장의 전반적인 변동성이 존재하며, 지역 개발 계획 및 경제 상황에 따라 향후 시세가 변동될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 및 기타

본 물건 주변에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 관점에서 도시계획 변경 등을 예의주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 송산팰리스 아파트는 의정부시 민락동의 역세권 인근에 위치한 주거용 부동산입니다. 2002년에 건축되어 비교적 연식이 있으나, 주변 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이어서 인수되는 권리 부담은 없습니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높은 점은 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다. 전용면적 49.86㎡ (약 15.08평) 기준으로 최근 시세는 17,500만원에서 18,250만원 수준으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 지속적인 개발이 이루어지고 있는 민락동의 택지 지구 내 위치.

* 의정부경전철 어룡역 및 버스 노선 등 대중교통 접근성 우수.

* 주변에 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의 인프라가 풍부.

* 최근 실거래가 기준, 감정가 대비 합리적인 가격대에서 낙찰 가능성 기대.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 19,000만원 수준으로 제안합니다.

이 가격은 최근 49.86㎡ 면적의 실거래가 평균(약 17,875만원)과 감정가(21,000만원)를 고려하여 책정되었으며, 낙찰 후 예상되는 취득 부대비용 및 명도 과정을 감안한 보수적인 가격입니다.

본 가격은 참고용이며, 입찰 시점의 시장 상황, 현장 조사 결과, 개인의 투자 성향에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.