나이스옥션 법원경매 고양 2026타경368 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "일산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한하가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독 , 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경368 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지및물건정보

소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 576-34 2층201호

신주소: 경기도 고양시 일산서구 일중로 66-8 (일산동)

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적및구조

토지면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

토지지분: 33㎡

건물면적: 63.13㎡ (약 19.09평)

건물지분: 63.13㎡

건축구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

건축년도: 2001년 (사용승인일 2001.11.08)

1.4. 감정가및평가요약

감정가: 161,000,000원

토지감정가: (자료에 명시되지 않음)

건물감정가: (자료에 명시되지 않음)

감정평가서 요약: 본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "일산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 "일산초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 환경입니다.

특별한 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았으며, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

집합건물 등기부 상 소유권 이전 내역 및 근저당, 가압류 등의 권리 설정 및 말소 내역이 확인됩니다.

3.2. 채권자정보

본 경매의 채권자는 김OO이며, 등기부 상 주요 권리자로는 국민은행, 소상공인시장진흥공단, 주식회사해창트레이딩, 김금자 등이 있습니다.

3.3. 말소기준권리및소멸/인수관계

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (을6, 접수일자 2002-08-26)

등기부 상 모든 권리(을6, 갑7, 갑8, 을8, 갑9)가 '말소'로 기재되어 있어, 경매 완료 시 등기부 상 권리관계는 전부 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

본건 임대차 관계는 미상입니다. 인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나 보증금 없는 임대차 관계일 가능성이 있습니다. 그러나 임대차 관계 미상으로 인한 불확실성은 잠재적 리스크로 관리될 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근매매시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 또는 유사 시점의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 41.67㎡ (약 12.61평) 거래가 133,000,000원 (평당 약 1,054.7만원)

* 2026년 6월, 63.04㎡ (약 19.07평) 거래가 80,000,000원 (평당 약 419.5만원)

* 2026년 6월, 46.68㎡ (약 14.12평) 거래가 70,300,000원 (평당 약 497.8만원)

4.2. 시세분석및평가

본건의 면적(63.13㎡)과 가장 유사한 거래 사례는 2026년 6월에 거래된 63.04㎡ 면적의 80,000,000원입니다. 이 사례를 기준으로 평당 약 419.5만원의 시세를 파악할 수 있습니다.

감정가는 161,000,000원이며, 이는 평당 약 843.4만원으로 계산됩니다.

최근 매매 시세와 감정가 사이에 큰 차이가 존재하며, 최근 거래된 유사 면적 물건들의 시세가 감정가보다 현저히 낮은 것으로 분석됩니다. 이는 감정가가 시장 가격 대비 높게 책정되었거나, 해당 물건의 특정 가치(예: 층수, 향, 내부 상태 등)가 반영되지 않았을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

단지 인근으로 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 일산초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임대차관계불확실성

임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인과의 명도 절차 발생 가능성은 낮으나, 이에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 권리분석상특이사항

모든 등기부 상 권리가 말소 예정이므로 명도 외에는 큰 권리상 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 토지이용계획및제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동에 위치한 다세대주택으로, 인근에 초등학교와 다양한 생활 편의시설이 있어 주거 환경이 양호합니다. 등기부 상 권리관계가 비교적 명확하여 명도 외에는 낙찰 후 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점과 임대차 관계가 불확실하다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자포인트

* 비교적 양호한 주거 입지 조건 (초등학교 인접, 생활 편의시설 접근성)

* 권리관계가 명확하여 안전한 취득 가능성 (말소 예정)

* 최근 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성

9. 예상입찰가

9.1. 시세기반분석

가장 유사한 면적(63.04㎡)의 최근 거래가(80,000,000원)를 기준으로 보수적인 접근 시 80,000,000원 내외의 가치를 추정할 수 있습니다.

다른 유사 면적의 거래가(46.68㎡, 70,300,000원)의 평당 단가(약 150.6만원/㎡)를 적용할 경우, 본건(63.13㎡)의 가치는 약 95,000,000원 수준으로 산정됩니다.

이러한 시세 분석 결과와 감정가(161,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 시장가치에 근접하면서도 합리적인 수익률을 확보할 수 있는 수준을 목표로 해야 합니다.

9.2. 입찰가산정

상기 시세 분석 결과와 잠재적 리스크(임대차 불확실성) 등을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 90,000,000원 수준으로 산정하는 것을 제안합니다. 이는 최근 거래된 유사 물건의 최고가 범위에 해당하며, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.