나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70198 [1] 경기도 동두천시 지행동 172 지행동동양엔파트 105동 15층 1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 '지행초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 주택, 근린생활시설, 자연림, 농경지 등이 혼재하며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 1호선 '지행역' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제15층 제1502호로서, (사용승인 2011.12.02.) - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 급배수시설, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있으며, 폐문부재로 인해 내부설비의 유무, 정상작동여부는 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 남서측 하향 완경사에 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 현황 아파트 건부지 등임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 2차선, 남동측으로 2차선, 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-01)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구역), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70198 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 동두천시 지행동 172 지행동동양엔파트 105동 15층 1502호

용도: 아파트

건축년도: 2011년 12월 2일

동수: 105동

해당 층: 15층 / 총 15층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 308,000,000원

토지 면적: 57.14㎡ (약 17.28평)

건물 면적: 104.38㎡ (약 31.57평)

전용 면적: 84.94㎡ (약 25.70평) (최근 실거래 정보 기준)

분양 면적: 104.38㎡ (약 31.57평) (제공된 건물 면적 기준)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 '지행초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 자연림, 농경지 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 1호선 '지행역' 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건축물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 15층에 위치한 아파트입니다.

사용승인일은 2011년 12월 2일이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 PVC 창호로 마감되었습니다.

폐문부재로 인해 내부 설비의 유무 및 정상 작동 여부는 현장에서 확인하지 못했습니다.

2.4. 토지 이용 상태 및 도로

토지는 남서측 하향 완경사에 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로 2차선, 남동측으로 2차선, 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 개시 결정등기(갑17, 접수 2026-01-28)입니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 9월 30일

* 확정일자: 2021년 9월 30일

* 배당신고일자: 2024년 10월 29일

* 대항력: 없음 (제공된 정보 및 HUG 확약서 제출 사실에 근거)

* 비고: 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액(말소기준권리 포함): 250,000,000원 (주택도시보증공사)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

아파트 단지 인근으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 동두천동양엔파트

총 세대수: 500세대

총 동수: 8동

주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 단지 내에 갖추어져 있습니다.

주차 시설: 총 75대 주차 가능 (지하 15대, 지상 4대, 전기차 충전기 19대 포함)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 지행초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 본건 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내 기본적인 편의시설 외에, 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다. 1호선 지행역 및 버스정류장이 가까워 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 주의사항

주택도시보증공사(HUG)가 인수조건 변경을 하였으며, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 HUG 관련 보증금에 대해 인수할 부담이 없음을 의미하나, 경매 절차 진행 중 변동 사항이 없는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 폐문부재로 인한 내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태, 마감재, 설비의 정상 작동 여부 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 인수 후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석으로는 뚜렷한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 확인은 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 지행동에 위치한 아파트로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가격을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. HUG 관련 권리 관계가 명확하게 정리되어 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 리스크는 존재하므로 입찰 전 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 1호선 지행역 인접 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 안정적인 교육 환경: 지행초등학교 도보 통학 가능, 상대보호구역 지정.

* 명확한 권리 분석: HUG 관련 임차권 및 채권 말소로 인한 인수 부담 없음.

* 시세 대비 경쟁력 있는 예상 취득가: 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가 및 예상 입찰가.

* 주거 선호 지역: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 안정적인 주거 가치 기대.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례 분석:

* 2026년 5월 15층 거래: 211,000,000원 (84.94㎡)

* 2026년 6월 10층 거래: 210,000,000원 (84.94㎡)

* 2026년 6월 6층 거래: 200,000,000원 (84.94㎡)

최근 3개월 평균 매매가는 약 207,000,000원으로 파악됩니다. 본건은 15층으로 비교적 좋은 층수이며, 최근 15층 실거래가 211,000,000원을 기준으로 하되, 폐문부재 등 현장 확인 불가 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

예상 입찰가 산정:

최근 실거래가 (15층) 211,000,000원

리스크 고려 할인율 (10%~15%) 적용 시:

211,000,000원 * 0.85 = 179,350,000원

211,000,000원 * 0.90 = 189,900,000원

이러한 분석을 바탕으로, 예상 입찰가는 180,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.