나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70268 [1] 경기도 연천군 연천읍 차탄리 228-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2026.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 연천읍 차탄리 소재 '연천초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선'연천역'이 있는 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

-기호(1) : 평지 자루형 토지로서, 단독주택 건부지 및 일부 기호(2)토지 진입도로로 이용중임. -기호(2) : 평지 사다리 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호(1) : 동측으로 노폭 약 7~8m 내외의 도로와, 서측으로는 약 3m내외의 포장도로와 접함. - 기호(2) : 기호(1)토지를 통하여 동측으로 노폭 약 7~8m 내외의 도로와 현황 서측으로 약 3m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법> 일련번호(2) :도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(연천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>

제시목록 외의 물건

- 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 본건 토지 기호(1,2) 지상에 제시외물건이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1 조적조 슬래브지붕 1층 건으로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(세부 이용상황은 내부미상임.)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함(목록 3.)
2. 목록 1. 지상위에 매각에서 제외되는 제시외 건물 소재
3. 목록 1. 제시외 건물로 인하여 소유권 등이 제한받는 경우 최저매각가격은 30,171,974원(536,200원/㎡)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70268 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경기도 연천군 연천읍 차탄리 228-15

용도: 단독주택

감정가: 265,083,870원

토지면적: 574.00㎡ (약 173.64평)

토지지분: 298.274㎡ (약 90.23평)

건물면적: 84.65㎡ (약 25.61평)

건물지분: 84.65㎡ (약 25.61평)

건물 제시외면적: 14.00㎡ (약 4.23평)

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

채권자: 기OOOOOOOOO

신축 연도: 1992년 8월 5일 (건축물대장 기준)

건물 구조: 조적조 슬래브지붕 1층 단독주택

토지 이용 계획: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 자연재해위험개선지구

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 연천읍 차탄리 소재 '연천초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 '연천역'이 위치해 있어 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로상태

본건 토지는 동측으로 노폭 약 7~8m 내외의 도로와, 서측으로는 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

권리분석 개요

본 경매물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 토지 등기부의 기술보증기금의 강제경매개시결정(2026-02-05 접수, 2026타경70268)으로 판단됩니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 김배일의 근저당권(2021-06-18 접수)이나, 건물 역시 본 경매 사건과 연관되어 매각 처리될 것으로 보입니다.

말소기준권리 및 인수되는 권리

본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 기재되어 있으나 상세 내용은 확인되지 않습니다. 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황

* 임차인: 김순희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1968-12-20

* 대항력: 있음

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과는 상이하므로, 해당 임차인과의 실제적인 권리 관계 및 인수 여부, 혹은 숨겨진 채권 관계가 있는지에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액 (참고)

토지 등기부채권 총액: 82,450,000원 (기술보증기금)

건물 등기부채권 총액: 124,450,000원 (기술보증기금, 김배일)

4. 상권분석

건물 이용상태

본 건물은 현재 단독주택으로 이용 중이며, '연천초등학교' 인근에 위치합니다. 토지는 단독주택 건부지 및 일부 도로로 이용되고 있습니다.

토지 이용 현황

토지는 평지로서, 기호(1) 토지는 자루형, 기호(2) 토지는 사다리형의 형태를 띠고 있습니다.

제시외 건물

본건 토지 지상에는 목록 3.으로 표시된 제시외 건물이 소재하며, 이는 본건과 함께 일괄 매각으로 포함됩니다. 다만, 목록 1. 토지 지상 위에 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재한다는 점을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

주변 시설

본건 인근에 연천초등학교가 있으며, 주위로 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재하여 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통으로는 인근 버스정류장을 이용할 수 있고, 지하철 1호선 연천역이 가까워 수도권 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 보증금 0원, 차임 0원의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 권리 관계 및 실제 인수 금액에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 이는 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 지분만 매각 대상이므로, 낙찰자는 나머지 토지 소유자와 공유하게 됩니다. 이는 추후 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 매각 대상에 포함되는 제시외 건물 외에, 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하여 소유권 행사 및 토지 이용에 제한이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 최저매각가격이 조정될 가능성(30,171,974원)이 언급되어 있습니다.

* 불분명한 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 중복 사건: 중복 사건으로 진행 중이라는 특이사항은 경매 절차의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 연천군 연천읍 차탄리에 소재하는 단독주택 물건으로, 연천초등학교 인근에 위치하며 교통 접근성이 보통 수준입니다. 감정가는 265,083,870원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 존재하며, 토지 지분 매각, 매각에서 제외되는 제시외 건물, 소멸되지 않는 지상권 가능성 등 다수의 복잡한 권리 및 법적 이슈를 내포하고 있어 투자 결정에 신중함이 요구됩니다. 특히 0원 임차인과 매각에서 제외되는 제시외 건물 관련 사항은 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 단독주택 수요: 연천군 지역의 단독주택 수요 및 개발 가능성을 고려할 때, 리스크 해소 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 합리적 투자 기회: 다수의 리스크 요인으로 인해 시장의 관심이 낮을 수 있으며, 이를 파악하고 해결할 수 있는 투자자에게는 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)의 존재, 토지 지분 매각, 매각 제외 제시외 건물의 소재, 소멸되지 않는 지상권 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매가가 4,300만원에서 6,700만원 수준으로 본건 감정가(265,083,870원)와 큰 차이를 보입니다. 이는 해당 물건이 단독주택으로서 토지 가치가 높게 반영되었거나, 시세 반영이 어려운 특수 물건임을 시사합니다.

이러한 복합적인 위험 요소를 고려할 때, 낙찰 후 발생하는 추가 비용 및 법적 분쟁 가능성을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 및 제반 리스크를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 185,000,000원으로 산정합니다.

이는 감정가의 약 70% 수준이며, 투자자는 반드시 현장 조사와 권리 관계에 대한 철저한 법률 검토를 통해 실제 인수 금액 및 추가 비용을 산정한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.