나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70193 [1] 경기도 포천시 관인면 초과리 171-22 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신감정 · 평가일 2026.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 관인면 초과리 소재 "초과2리마을회관" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농가취락지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하며, 버스정류장이 근거리에 소재하는 등, 제반 교통여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 제시외건물(주택) 부지 및 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 본건 일부를 포함한 폭 약3미터 ~ 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(초과지구), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(6사단_제한보호구역(5.5m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(상하수과 문의(538-3406))<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)).

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 소유자 미상의 세멘블럭조 슬레이트지붕 1층 주택이 소재함. (후첨 "사진용지" 참조)

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 "대"이나, 현황은 일부 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음
2. .제시외 건물로 인하여 소유권 등이 제한받는 경우 최저매각가격은 33,216,000원(96,000원/㎡)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70193 (1)

소재지: 경기도 포천시 관인면 초과리 171-22

용도: 대지

감정가: 47,402,000원

토지 면적: 346.00㎡ (약 104.7평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 매각 대상

토지매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 포천시 관인면 초과리 소재 "초과2리마을회관" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농가 취락지대로서, 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 본건 북서측으로 본건 일부를 포함한 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2001-12-04 접수: 소유권 이전 (문영춘)

* 2011-11-29 접수: 압류 (포천시, 말소기준권리)

* 2026-02-04 접수: 강제경매 (현대카드, 의정부지방법원 2026타경70193)

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2011년 11월 29일 포천시의 압류입니다. 경매 신청 채권자인 현대카드의 강제경매개시결정으로 본 건이 매각될 예정입니다. 상기 등기부등본 요약에 따르면, 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농가 취락지대에 속해 있어 일반적인 상권 분석보다는 농촌 지역의 특성을 따릅니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 유동인구가 많은 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

초과2리 마을회관이 인근에 위치합니다. 대규모 상업 시설이나 병원, 금융기관 등은 포천시내 방면으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 다만, 관인면 소재지에 기본적인 편의시설(관공서, 농협 등)은 갖추어져 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 포천시 관인면은 접경지역 특성상 군사시설 보호구역 등 제한 사항이 존재하며, 넓은 면적에 걸쳐 농경지 및 임야가 분포하고 있어 민감한 시설의 입지는 상대적으로 제한적일 수 있습니다. (일부 타 지역 정보에 따르면 접경지역 인근에 혐오시설이 집결될 가능성이 있으나, 본 물건지 인근에 명확히 확인된 혐오시설은 없습니다.).

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 법정지상권

* 토지 현황: 본건 지상에는 소유자 미상의 세멘블럭조 슬레이트지붕 1층 주택이 소재합니다. 이 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

* 법정지상권 가능성: 제시외 건물(주택)을 위하여 이 사건 토지에 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 제한을 초래할 수 있습니다.

* 최저매각가격 조정: 제시외 건물로 인하여 소유권 등이 제한받는 경우, 최저매각가격은 33,216,000원(96,000원/㎡)으로 조정될 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

공부상 지목은 "대"(대지)이나, 현황은 일부 "도로"로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 계획 및 활용에 있어 일부 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 다음과 같은 토지이용계획 및 제한상태에 있습니다:

* 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(초과지구)

* 가축사육제한구역 (2023-06-22) (전부제한구역)

* 제한보호구역 (6사단_제한보호구역(5.5m 위탁지역))

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

* 공장설립승인지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역

6.4. 미상 임대차

임대 관계는 미상으로, 혹시 모를 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 가능성이 있으나, 현재까지의 자료상 인수 보증금은 0원입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 관인면에 위치한 토지 매각 물건으로, 농가 취락지대에 속하여 주변 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다. 차량 접근성은 보통이며 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

권리 관계는 현대카드의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 본건 토지에는 매각에서 제외되는 소유자 미상의 제시외 건물이 존재하며, 이로 인해 법정지상권 성립 가능성이 있어 토지 이용에 잠재적 제약이 될 수 있습니다. 또한, 공부상 지목은 대지이나 현황 일부가 도로로 이용되고 있으며, 도시지역 내 자연녹지지역, 자연취락지구 등에 속해 다양한 개발 및 이용 규제를 받습니다.

이러한 점들을 고려할 때, 본건은 토지 자체의 활용 가능성을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 현황 도로로 이용되는 부분은 향후 토지 사용 및 개발 시 긍정적 또는 부정적 영향을 줄 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여지가 있는 제시외 건물의 처리 방안을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 농가 취락지대 내 토지로서, 주변 개발 계획이나 향후 토지 이용의 변화 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 47,402,000원에서 제시외 건물로 인한 소유권 제한 발생 시 최저매각가격 33,216,000원 범위를 참고하여, 현장 조사 결과, 권리 분석, 제시외 건물 및 법정지상권의 실제 영향력, 그리고 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서 작성 시점에서는 추가적인 시장 조사 및 현장 확인이 필수적이며, 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 다만, 현재 제시된 감정가와 조정 가능 최저매각가격을 기준으로 입찰가를 결정하실 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.