나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경43 [1] 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 336 포천상운아파트 106동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 소재 "초가팔1리마을회관"북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 중·소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 2층 204호로서 (사용승인일:1997.04.26) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호 : 샤시창호 임.

이용상태

아파트(방3, 주방, 거실, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비, 난방설비, 전기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 개설된 포장도로를 통하여 외부도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(남부지역) , 대로3류(폭 25m~30m)(포천송우2)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭) 송우2지구 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭) 송우2지구 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역((가칭) 송우2지구 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경43 (1)

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 336 포천상운아파트 106동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 127,000,000원

건물면적: 59.37㎡ (약 17.96평)

토지면적: 30.86㎡ (약 9.33평)

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 2층 204호

사용승인일: 1997년 4월 26일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

집합건물 감정평가 요항표 요약:

* 건물 층수: 15층 중 2층

* 건물 구조: 철근콘크리트조

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

* 창호: 샤시창호

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 소재 "초가팔1리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 중·소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 아파트 단지 내 개설된 포장도로를 통해 외부 도로와 원활하게 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(남부지역), 대로3류(폭 25m~30m)(포천송우2), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

* 말소기준권리: 2024년 11월 8일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권 (을19)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 말소예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을21 근저당권(아이앤유크레디트대부주식회사) 및 갑9 강제경매(이연실) 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 108,000,000원 (현대캐피탈 96,000,000원 + 아이앤유크레디트 12,000,000원)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 있으나, 보증금 및 차임 정보가 미상이므로 입찰 전 추가 확인이 필요합니다. 인수하는 보증금은 없으므로 명도 완료 시 추가 비용 부담은 없을 것으로 예상되나, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 저항 등의 위험은 존재합니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 주변 아파트 매매 실거래가 분석 (2026년 5월 ~ 6월 기준, 전용면적 59.37㎡):

* 2026년 5월 7일: 120,000,000원 (105동 12층)

* 2026년 6월 19일: 125,000,000원 (14층)

* 감정가(127,000,000원) 대비 최근 실거래가(120,000,000원 ~ 125,000,000원)는 유사하거나 약간 낮은 수준을 보이고 있습니다.

* 인근 지역은 주택, 근린생활시설, 소규모 공장이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업지구보다는 주거 및 근로 환경이 혼합된 지역입니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설, 중·소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 아파트 편의시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 있습니다.

* 주차: 총 591대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 전기차 충전시설도 갖추고 있습니다. (지상 12대, 지하 12대, 총 591대, 전기차 충전기 지상 10대, 지하 6대)

* 편의시설:

* 주변 상업시설 이용 가능

* 인근 초등학교, 유치원 존재 (상대보호구역, 절대보호구역)

* 혐오시설 유무 조사 결과:

* 현재까지 파악된 정보상 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 고압선 등)은 확인되지 않았습니다.

* 다만, "가축사육제한구역"으로 지정되어 있어 일부 축사 관련 시설의 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여, 대항력 있는 임차인 존재 시 명도에 어려움이 발생하거나 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축 연식: 1997년 준공으로 29년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 도시계획적 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본건은 포천시 소흘읍에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 법적인 권리관계는 경매를 통해 모두 소멸되어 명확하며, 최근 실거래가도 안정적인 수준을 유지하고 있습니다. 다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크와 건물의 노후화는 주요 고려 사항입니다. 주변 환경은 주거, 상업, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 확실한 권리관계: 경매 절차를 통해 모든 선순위 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가 추이를 볼 때, 본건의 면적대(59.37㎡)는 꾸준한 수요가 있는 것으로 판단됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획이나 기반 시설 확충 시 시세 상승 여력이 있습니다. (성장관리구역 지정)

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 감정가: 127,000,000원

* 최근 매매 실거래가 (59.37㎡ 기준): 120,000,000원 ~ 125,000,000원

* 인수 부담 없는 권리 관계 및 안정적인 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 수 있습니다.

* 임차인 미상 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 125,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다. (이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.