나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70279 [1] 경기도 양주시 옥정동 1087-1 1층118호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영 · 평가일 2026.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "율빛초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상 5층 중 1층 118호로서 (사용승인일 : 2019.01.17) 외 벽 : 인조석 붙임 등. 내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 일부 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

소매점(살구 가배(까페))로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재경보기, 옥내소화전설비, 엘리베이터설비, 지하주차장 시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 가장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 20 미터, 북동측으로 폭 약 15 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구. 기호 2 : 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70279 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사

특수물건정보: 유동화 물건

1.2. 소재지 및 정보

소재지: 경기도 양주시 옥정동 1087-1, 1층 118호 (폴리프라자)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 2층, 지상 5층 중 1층 118호

사용승인일: 2019년 1월 17일

현재 용도: 소매점 (살구 가배(카페))

1.3. 면적 및 가치

감정가: 657,000,000원

토지면적: 27.21㎡ (약 8.23평)

건물면적: 54.99㎡ (약 16.63평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "율빛초등학교" 서측 인근에 위치함.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준임.

토지는 2필 일단지의 가장형으로 인접지와 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

남서측 폭 약 20미터, 북동측 폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

2.2. 교통 편의성

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상태는 무난함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권 이전, 신탁등기 말소 기록이 존재함.

등기부채권 총액은 424,002,402원으로 파악됨.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 8월 20일자 우리은행 근저당권 (396,000,000원)임.

3.3. 임차인 분석

임차인: 이*화

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2024년 7월 8일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026년 4월 21일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없음.

3.4. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

현재 본건은 "살구 가배(카페)"라는 상호의 소매점(제1종 근린생활시설)으로 이용 중임.

건축물 용도는 제1종 근린생활시설이며, 도면상으로는 제1,2종 근린생활시설로도 표시되어 있음.

4.2. 토지이용계획

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구)으로 지정되어 있음.

또한 중로 1류(폭 20m~25m) 및 중로 2류(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당함. (기호 2의 경우 토석채취제한구역 포함)

이는 향후 지역 개발 및 건축 행위에 있어 일정 부분의 규제를 받을 수 있음을 의미함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 율빛초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있음.

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없으나, 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 물건 특이사항

유동화 물건으로, 채권양수도 등의 절차로 인해 일반 경매 물건과 달리 추가적인 절차나 변수가 있을 수 있음.

6.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 추가적인 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 양주시 옥정지구 내 상업지역에 위치한 소매점(카페)으로, 주변 환경 및 교통 여건이 무난한 편임.

감정가는 6.57억원이며, 건물 면적 약 16.63평, 토지 지분 약 8.23평으로 구성되어 있음.

등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금 또한 없는 것으로 분석됨.

다만, 유동화 물건이라는 점과 향후 지역 개발 규제 가능성을 고려해야 함.

8. 투자 포인트

신규 택지개발지구 내 상업시설로, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됨.

현 시설(카페)의 영업 지속 가능성 또는 업종 전환을 통한 수익 창출 가능성이 있음.

권리관계가 비교적 깨끗하여 명도 및 법적 리스크가 적음.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 657,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 향후 수익성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.