나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10208 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 121-258 청담드림빌 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 먹골역(7호선) 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 소규모상가, 학교 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물내 3층 301호로 외벽:일부 석재붙임 및 벽돌 치장쌓기 마감. 내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호:샷시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역 (문의:보건행정과) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (관할교육청에확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발132m (지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역 (2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 본건 방문시 이해관계인 폐문부재로 내부구조는 건축물대장상 현황도면에 의해 도시하였는 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 경매진행 및 경매 참여시 참고하시기 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10208 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

채무자: (정보 없음)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 묵동 121-258 청담드림빌 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 331,000,000원

1.3. 면적

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.55㎡ (약 13.48평)

건물지분: 44.55㎡ (약 13.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 건물 정보

건축물대장상 정보에 따르면, 해당 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로, 본건은 3층 301호입니다. 2015년 02월 16일에 사용승인되었습니다.

외벽은 일부 석재붙임 및 벽돌 치장쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 마감입니다.

내부에는 기본적인 위생 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 먹골역(7호선) 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 소규모상가, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 주변 부동산 시장 동향

최근 주변 다세대주택 실거래 사례를 보면, 2026년 7월 2일에 거래된 2015년식 29.27㎡(약 8.85평) 면적의 '브라운캐슬'이 24,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,780만원 수준입니다.

또한, 2026년 7월 3일에 거래된 2022년식 50.73㎡(약 15.34평) 면적의 '밀리언하우스'는 59,500만원에 거래되어 평당 약 3,890만원 수준이며, 2026년 7월 2일에 거래된 2012년식 59.09㎡(약 17.87평) 면적의 '양지그린빌'은 30,950만원에 거래되어 평당 약 1,730만원 수준입니다.

본건은 2015년식 44.55㎡(약 13.48평) 면적으로, 건축 연도 및 면적을 고려할 때 '브라운캐슬'과 유사한 시세로 분석될 수 있습니다.

2.5. 혐오시설 정보

주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 없습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 09월 29일 국민건강보험공단의 압류입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(노경현)

보증금: 273,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-05

확정일자: 2021-01-25

배당신고일자: 2023-03-22

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 등기부 요약상 주택임차권은 말소 예정)

3.4. 인수되는 임차보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 등기부 요약

집합건물 등기부상 을3 순위 주택임차권(권리자: 노경현, 금액: 273,000,000원)은 전입일자 2021-03-05, 확정일자 2021-01-25로 기재되어 있으나, 말소 예정으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 336,459,832원입니다.

3.6. 특이사항 및 HUG 관련

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'이 기재되어 있습니다.

물건명세서에 따르면, 주택도시보증공사(노경현)는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 2026년 6월 24일에 제출하였습니다.

이는 해당 임차권이 매수인에게 부담이 되지 않음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 묵동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 공동주택이 주를 이루고 있습니다. 인근에 소규모 상가가 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 먹골역(7호선)이 인근에 있어 서울 도심으로의 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 학교와 소규모 상가가 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

5.2. 주거 환경

조용한 주택가 환경을 갖추고 있으며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련

임차인 현황에서 '대항력: 없음'으로 기재되어 있고, HUG 측에서 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출함에 따라 매수인에게 인수되는 임대차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로, 내부 현장 조사가 이루어지지 않아 실제 이용 현황과 건축물대장상 현황이 다소 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 유의해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 아래와 같은 도시계획 및 법률에 의한 제한을 받고 있습니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 132m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21~2026-08-25, 외국인 등 대상, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31., 아파트 용도)

이러한 제한 사항들은 향후 건물 이용 및 재건축 등 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 묵동에 위치한 다세대주택으로, 먹골역(7호선) 인근에 자리하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 2015년에 건축된 건물로 비교적 신축에 속하며, 유사한 조건의 주변 실거래가와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, HUG 측에서 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약서를 제출하여 인수되는 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 현장 조사가 이루어지지 않아 내부 상태 확인이 어렵다는 점과 토지이용계획상의 여러 제한 사항은 주의 깊게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(7호선 먹골역) 인근의 우수한 입지

* HUG 관련 임차권 인수 부담 없음 (보증금 반환청구권 포기 확약서 제출)

* 비교적 신축(2015년 준공)으로 향후 가치 상승 기대

* 합리적인 감정가 대비 주변 시세 고려 시 투자 매력도 있음

9. 예상 입찰가

감정가: 331,000,000원

최근 실거래가 분석 시, 유사 면적 및 건축 연도를 가진 '브라운캐슬'(29.27㎡, 2015년식)의 평당 시세(약 2,780만원)를 적용하면, 본건 44.55㎡(약 13.48평) 기준 예상 시세는 약 37,500만원 수준으로 산출됩니다.

HUG 임차보증금 인수 부담이 없고, 향후 가치 상승 가능성을 고려할 때, 본건의 경쟁력 있는 입찰가 범위는 감정가 대비 10~15% 수준을 고려한 360,000,000원 ~ 380,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 현장 방문 불가로 인한 내부 상태 및 관리 상태 미확인, 토지이용계획상의 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.