나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10226 [1] 서울특별시 강북구 수유동 292-58 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수중학교" 북동측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환 경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층중 4층 401호로서, 외벽 : 타일붙임 및 돌붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로서, 다세 대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 292-58, 수유동 292-59, 수유동 292-60 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026. 12.31.) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10226 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 292-58 제4층 제401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 278,000,000원

토지면적: 28.94㎡ (약 8.75평)

건물면적: 52.23㎡ (약 15.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이드래곤대부 (K Dragon Capital)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 교통상황

대중교통: 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

차량출입: 제반차량의 출입이 가능합니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용상태

구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 4층 401호입니다.

외벽: 타일붙임 및 돌붙임 등으로 마감되었습니다.

창호: 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등으로 이루어져 있습니다.

설비내역: 급배수, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기 설비 등 기본적인 위생 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지용도: 본건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

고도지구: 28m 이하의 고도지구에 해당합니다.

기타 제한사항: 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 대상 및 기간에 따라 유효성이 달라질 수 있습니다 (외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25 / 아파트 대상, 2025.10.20~2026.12.31). 해당 제한의 지정기간이 본 보고서 작성 시점(2026년 10월)에 만료되었거나 만료가 임박하였으므로, 실제 잔금 납부 시점에서의 유효성을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 권리분석

말소기준권리: 2017년 11월 8일에 접수된 투에스캐피탈대부주식회사의 근저당권(권리금액 1,000,000원)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리 (을8-1, 갑7, 갑12 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약 상 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다. 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으므로, 해당 권리의 존부 및 내용을 반드시 추가 확인해야 합니다. 이는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. (본 건의 경우 임차인 현황에 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 인수 여부에 대한 최종 확인은 반드시 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다.)

특이사항: 집합건물 등기부 요약상 등기부채권 총액은 1,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 말소기준 권리의 원금으로 추정됩니다. 다만, 채권자 '케이드래곤대부'가 신청한 임의경매 개시 결정의 채권액은 173,654,794원입니다.

1.6. 상권분석

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 2026년 7월 서울 강북구 수유동 일대의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

- 서울특별시 강북구 수유동 448-27 소재 상아주택 (2009년식, 60.88㎡, 2층): 266,500,000원 (약 437.6만원/㎡)

- 서울특별시 강북구 수유동 567-33 소재 북한산드림빌 (2015년식, 44.5㎡, 4층): 200,000,000원 (약 449.4만원/㎡)

- 서울특별시 강북구 수유동 455-17 소재 세윤하이츠(A) (1993년식, 41㎡, 3층): 150,000,000원 (약 365.8만원/㎡)

본건 물건은 2013년식, 52.23㎡ (약 15.8평) 규모의 다세대주택입니다.

최근 실거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 규모와 연식의 주택은 평당 약 400만원에서 450만원 수준으로 거래되고 있음을 알 수 있습니다.

본건의 감정가는 278,000,000원 (약 532.5만원/㎡)으로, 이는 최근 실거래가 평균보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 생활정보

주변 편의시설: 근린생활시설 및 다양한 상업 시설이 인근에 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

학군: 인수중학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편에 속합니다.

1.8. 잠재적 리스크

권리관계 불확실성: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 언급되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 그로 인한 권리 관계 변동 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가가 최근 실거래가 기준 시장 가격보다 높게 책정되어 있어, 낙찰을 위해서는 시세 수준에 기반한 신중한 가격 산정이 요구됩니다.

토지이용계획 관련 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하) 등 용도 및 고도 제한이 존재하며, 토지거래계약 허가구역 지정 관련 사항은 잔금 납부 시점의 유효성을 반드시 확인해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 2013년식 다세대주택으로, 내부 방 3개, 욕실 2개 등의 구조를 갖추고 있어 실거주에 적합한 환경을 제공합니다. 인수중학교 인근에 자리하여 주거지로서는 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

가장 주의해야 할 점은 감정가(278,000,000원)와 최근 실거래가를 비교했을 때 상당한 가격 차이가 존재한다는 것입니다. 이는 본건의 시장 가치가 감정가보다 낮게 형성되어 있음을 시사합니다. 따라서 입찰 시 감정가보다는 최근의 실거래가 수준을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

1.10. 투자 포인트

우수한 입지: 서울 강북구 수유동의 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

비교적 신축 건물: 2013년 건축된 건물로, 유사한 연식의 매물 대비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

깨끗한 권리 관계: 말소기준 권리 이하의 권리들은 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

1.11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 278,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도를 가진 주택의 시장 가치는 약 220,000,000원에서 230,000,000원 사이로 추정됩니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 불확실성, 감정가와 시세의 차이, 향후 시장 상황 및 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여, 투자 가치를 확보하기 위한 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.