나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50133 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 4층429호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 지하철 8호선 "장지역" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(장지역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상19층 건물 내 제4층 제429호로서, 외벽 : 석재외장재 붙임, 몰탈위 페인트 등 창호 : 샷시 마감 등임.

이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 토지로서, 아파트 및 오피스텔, 숙박시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측, 북동측으로 광대로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음
주택도시보증공사(양도전:임차인 이진우)로부터 2026.06.19.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50133 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 4층429호

용도: 오피스텔

감정가: 20,000만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.79㎡ (약 1.45평)

토지지분: 4.79㎡ (약 1.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.12㎡ (약 7.60평)

건물지분: 25.12㎡ (약 7.60평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 지하철 8호선 장지역 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설 등이 밀집한 대로변 상가지대입니다. 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(장지역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 갑구:

* 갑3: 2016-12-13 접수, 소유권이전(2번 신탁등기말소), 권리자: 다함하비오주식회사

* 갑4: 2021-04-06 접수, 소유권이전, 권리자: 이정하 (매매)

* 갑5: 2024-02-06 접수, 가압류, 권리자: 강상균 (160,000,000원), 말소기준권리

* 갑6: 2026-01-28 접수, 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사 (205,000,000원), 본건 경매개시결정

* 을구:

* 을1: 2024-10-22 접수, 주택임차권, 권리자: 이진우 (205,000,000원), 전입일자: 2021-04-06, 말소 대상. (단, HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서 제출로 인해 복잡한 권리 관계 가능성 있음)

* 등기부채권 총액: 365,000,000원 (160,000,000원 + 205,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이진우)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-06

* 확정일자: 2021-04-06

* 배당신고일자: 2024-10-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 확약서 제출로 대항력 포기, 우선변제권만 주장.

* 임차인: 임병호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-20

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지에 별도등기 있음 (을구 1번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨)

* 주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있으며, 해당 구분지상권은 매수인에게 인수될 예정입니다. 이에 대한 정확한 권리 내용 파악 및 추가적인 부담 여부 확인이 필수적입니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리(갑5 가압류)보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지에 설정된 구분지상권은 매수인에게 인수되므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인 이진우는 대항력이 없으며, HUG 측과의 확약서 내용에 따라 보증금 회수 및 말소 절차가 진행될 것으로 보입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 문정동 일대는 대규모 오피스텔 단지, 업무시설, 상업시설이 밀집한 지역으로, 장지역을 중심으로 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 지하철 8호선 장지역 역세권으로 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 단지 내/주변 상업시설, 근린생활시설, 공공기관(문정법조단지 등)이 밀집하여 배후 수요가 풍부합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대형마트, 백화점, 병원 등 각종 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 단지 내 상가를 비롯한 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거환경

* 업무시설과 함께 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 쾌적한 도시환경을 갖추고 있으며, 녹지 공간도 일부 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 (구분지상권)

* 가장 큰 리스크 요인은 토지에 설정된 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 해당 구분지상권의 설정 목적, 내용, 향후 발생 가능한 추가 부담(토지 사용 제한, 추가 비용 발생 등)에 대한 철저한 법률적, 실무적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이로 인해 건물 사용이나 토지 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 이진우의 대항력 포기 확약서 제출 등 특수 물건 정보가 있으나, 이와 관련된 잔여 보증금 문제나 예상치 못한 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건축물대장상 이용 상태

* 본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태 및 건축법규 위반 여부 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 감정가 대비 시세가 높아 보입니다. 최근 매매 사례를 볼 때, 대상 면적(25.12㎡)의 경우 약 23,100만원 수준의 시세 형성이 예상됩니다. 임차인이 대항력을 포기하여 명도 부담이 적고, 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 토지에 설정된 구분지상권이 매수인에게 인수되는 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 이 구분지상권의 실질적인 내용과 파급 효과를 정확히 파악하지 않고 입찰할 경우, 예상치 못한 재산상 손실을 초래할 수 있습니다. 따라서 해당 권리 분석에 대한 전문가의 심층적인 자문이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

* 장지역 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 문정동 법조타운 및 업무지구와 인접하여 배후 수요가 풍부합니다.

8.2. 시세 대비 낮은 감정가

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

8.3. 명도 부담 경감

* 임차인이 대항력을 포기하여 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적 분쟁 및 시간 소요를 최소화할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 20,000만원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 대상 면적(25.12㎡)의 시장 가치는 약 23,100만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 토지에 인수되는 구분지상권이라는 중대한 리스크가 존재하며, 이로 인한 가치 하락 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

따라서, 구분지상권의 정확한 내용과 영향력을 면밀히 확인하기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적 관점에서의 예상 입찰가: 18,000만원 ~ 21,000만원

* 이는 감정가를 기준으로 하되, 구분지상권 리스크를 감안하여 다소 낮거나 유사한 수준에서 시작하는 것을 권장합니다.

* 정확한 권리 분석 및 법률 자문 후, 구분지상권의 영향이 미미하다고 판단될 경우 시장가치(약 23,100만원)를 고려한 상향 입찰도 가능합니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 구분지상권의 실제적 부담을 정확히 파악한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.