나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50175 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 7층709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호3동 주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선(강동역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 10층 건물 중 제7층 제709호로서, (사용승인일: 2020.10.14) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인트 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 '오피스텔'로 이용중임. (후면"내부구조도"참조)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차타워 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8미터, 북서측, 북동으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01- 15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항 은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10 -15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역 (대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025- 1058호 )임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김경림)로부터 2026.06.26.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1.8. 예상 입찰가 (수정)

* 본 건의 감정가는 217,000,000원이며, 해당 건물(에스아이팰리스)의 17.48㎡(약 5.29평) 면적에 대한 최근 실거래가가 2023년 4월 12일 217,000,000원으로 확인되었습니다. 이는 감정가와 동일한 수준입니다.

* 인근 지역(천호동) 오피스텔의 평균 평당가는 약 2,200만원으로, 본 건 면적(약 5.29평)에 적용 시 약 1억 1,680만원 수준이나, 신축 건물(2020년 준공) 및 역세권 입지를 고려할 때 이는 단순 비교가 어렵습니다.

* 권리상 인수할 보증금은 없으며, 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭의 할인율을 적용한 금액으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원.

Note on Areas :

* The property has a building area of 17.48㎡, which is approximately 5.29 pyeong (17.48 / 3.3058).

* The land area is 5.51㎡, which is approximately 1.67 pyeong (5.51 / 3.3058).1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50175 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 7층 709호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 217,000,000원

* 토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

* 토지 지분: 5.51㎡ (약 1.67평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 17.48㎡ (약 5.29평)

* 건물 지분: 17.48㎡ (약 5.29평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호3동 주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 8미터, 북서측 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정등기(접수일자 2026-02-04)입니다.

* 등기부상 권리 현황: 소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분전부이전 등기 등이 존재하며, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전: 김 )

* 보증금: 225,750,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: 2022-04-22

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 해당 임차인의 권리가 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 천호동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 지하철 5호선 강동역이 위치하여 서울 도심 및 수도권으로의 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선 또한 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 각종 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 건축물 정보: 해당 물건은 2020년 10월 14일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 7층에 위치한 오피스텔(호실: 709호)입니다.

* 내부 시설: 위생, 난방, 급배수, 승강기, 주차타워 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근에 주민센터, 지하철역, 버스정류장이 위치하며, 상업시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 문제: 임차인 김경림씨는 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 건축물 노후화: 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획: 다수의 도시계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경 사항이 있었던 점은 특이사항으로, 추가적인 계약 관계나 변제가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있어 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리상 특별히 인수할 부담이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, HUG 관련 조건 변경 사항 등 특수물건정보에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 요건: 지하철 5호선 강동역 도보 이용 가능, 편리한 대중교통망.

* 안정적인 배후 수요: 주변 주거 단지 및 근린생활시설과의 시너지 효과 기대.

* 권리상 명확성: 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의로 인한 명도 부담 최소화.

* 신축 오피스텔: 비교적 최신 건물로 즉시 임대 또는 거주 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 217,000,000원이며, 해당 건물(에스아이팰리스)의 17.48㎡(약 5.29평) 면적에 대한 최근 실거래가가 2023년 4월 12일 217,000,000원으로 확인되었습니다. 이는 감정가와 동일한 수준입니다.

* 인근 지역(천호동) 오피스텔의 평균 평당가는 약 2,200만원으로, 본 건 면적(약 5.29평)에 적용 시 약 1억 1,680만원 수준이나, 신축 건물(2020년 준공) 및 역세권 입지를 고려할 때 이는 단순 비교가 어렵습니다.

* 권리상 인수할 보증금은 없으며, 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭의 할인율을 적용한 금액으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원.

주변 시설에 대한 조사 결과, 서울특별시 강동구 천호동 167-73 일대에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.