나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50152 [1] 서울특별시 강동구 길동 457 청광플러스원큐브2차 17층1708호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동역(지하철5호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장, "강동역(지하철 5호선)" 및 "길동역(지하철 5호선)"이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하1층/지상19층 건물 내 제17층 제1708호로서, 외벽 : 석재붙임 및 일부 복합판넬 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 아파트로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 및 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 및 아파트(원룸형)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 (2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m (지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호 구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래 계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25. 국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 주택임차권설정등기(임차보증금 금125,000,000원) 되어 있음. ② 기준시점 현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50152 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 457 청광플러스원큐브2차 17층1708호

건물명: 청광플러스원큐브2차

토지면적: 3.77㎡ (약 1.14평)

건물면적(전용면적): 14.49㎡ (약 4.38평)

감정가: 109,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동역"(지하철 5호선) 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장, "강동역"(지하철 5호선) 및 "길동역"(지하철 5호선)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하 1층/지상 19층 건물 중 제17층 제1708호로, 외벽은 석재붙임 및 일부 복합판넬 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 01월 29일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기(을구 3번 임차권 등기 다음 순위)가 말소기준권리가 됩니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권: 2021년 03월 25일 문성조에게 소유권 이전되었습니다.

* 선순위 임차권: 박 (한국주택금융공사)

* 임차보증금: 125,000,000원

* 전입일자: 2023년 04월 14일

* 확정일자: 2023년 03월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기(을구 3번)가 되어 있으며, 이는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 상기 박 임차인의 주택임차권(을구 3번)은 배당받는 금액에 따라 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

* 인수되는 임차보증금: 임차인 박 의 보증금 125,000,000원 중 배당으로 충당되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 서울 강동구 길동역과 강동역 인근에 위치하여 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 해당 역세권을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 지도 서비스로 조사한 결과, 직접적으로 인접하거나 물건의 가치에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 길동역과 강동역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 뛰어납니다.

* 건물 용도: 건축물대장상 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트(원룸형)로 복합 용도 건물이며, 본 물건은 아파트로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 125,000,000원입니다. 이 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 약 4.38평으로 매우 협소한 면적입니다. 이는 투자 및 실거주 측면에서 활용도에 제약을 줄 수 있으며, 재매각 시에도 특정 수요층에 한정될 가능성이 있습니다.

* 토지거래 허가 구역: 해당 물건은 토지거래 허가 구역에 포함되어 있어, 매수 후 허가 절차를 이행해야 할 수 있습니다. 관련 법규 및 지정 기간을 확인하여 절차상 문제가 없는지 점검해야 합니다.

* 군사 시설 보호 구역: 비행안전제3구역 등 군사 시설 보호 구역에 해당하여 건축 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동역 인근 역세권에 위치한 소형 원룸형 아파트로, 교통 편의성은 우수합니다. 그러나 125,000,000원의 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있다는 점을 최우선으로 고려해야 합니다. 임차인의 배당 현황을 철저히 분석하여 실제 인수해야 할 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 협소한 면적 또한 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 길동역 및 강동역을 편리하게 이용할 수 있는 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 강동구 발전 잠재력: 강동구 지역의 개발 계획 및 성장 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 권리 분석을 통한 시세차익: 철저한 권리 분석을 통해 임차인 인수 비용을 정확히 산정하고, 시세 대비 저렴하게 매입할 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 109,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차인 박 의 보증금 125,000,000원 중 배당으로 충당되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 투입 비용은 감정가를 초과할 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 물건의 실제 시장 가치에서 인수해야 할 보증금(미배당분)을 제외한 금액을 기준으로 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임차인의 배당 현황, 해당 물건의 최신 시세 조사, 그리고 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하는 과정이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.