나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100240 [1] 서울특별시 강남구 삼성동 141-10 삼성동롯데캐슬클라쎄 16층1605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 "선릉역(지하철 : 2호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무 ·상업용빌딩, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 상업 및 업무지역으로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 편리하며, 남측 인근 대로(테헤란로)변에 노선 버스정류장 및 전철역(선릉역 : 지하철 2호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 18층건내 제16층 제1605호로서, 외 벽 : 화강석 및 대리석붙임, 강화유리 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등, 창 호 : 하이샷시 창호 마감. 복 도 : 데코타일 마감 등, 바 닥 : 마무 및 타일 마감 등.

이용상태

업무시설(오피스텔 : 주거용)로 이용 중임. (별첨 "호별배치도 및 내부구조도 "참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 인접도로 대비 등고 평탄한 4필 일단의 부정형의 토지로서, 건부지(업무시설, 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측으로 노폭 약 12미터, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며 이 도로를 통하여 남측으로 대중교통이 운행하는 테헤란로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1,4) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) <추가기재>문화재보호구역 100m(저촉)임. 토지 기호(2,3) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 건물정보

2.

서울특별시 강남구 삼성동 141-10번지 삼성동 롯데캐슬 클라쎄 16층1605호에 위치한 오피스텔입니다.

본 건물은 2019년 9월에 사용승인되었으며, 총 18층 건물 중 16층에 해당합니다.

용도는 업무시설(오피스텔, 주거용 이용 중)입니다.

1.2. 토지 정보

2.

본 물건의 토지 면적은 7.44㎡(약 2.25평)이며, 토지 지분은 7.4388999999999985㎡(약 2.25평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

2.

건물 면적은 40.79㎡(약 12.34평)이며, 건물 지분 또한 40.7902㎡(약 12.34평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕으로 이루어져 있습니다.

외벽은 화강석 및 대리석 붙임, 강화유리 마감 등이며, 내벽은 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등으로 구성되어 있습니다. 창호는 하이샷시이며, 복도 및 바닥은 데코타일, 타일 등으로 마감되었습니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

2.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 사건번호는 서울중앙지방법원 2026타경100240 (1)입니다.

채권자는 김OO입니다.

1.5. 감정가 및 면적 정보

2.

감정가는 720,000,000원(7억 2천만원)입니다.

토지 면적은 7.44㎡(약 2.25평)이며, 건물 면적은 40.79㎡(약 12.34평)입니다.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

2.

본 물건은 서울특별시 강남구 삼성동에 위치하며, 지하철 2호선 선릉역에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 업무·상업용 빌딩, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 업무 지역으로, 전반적인 주위 환경은 매우 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

2.

차량의 진출입이 편리하며, 남측 인근의 대로변인 테헤란로에 버스정류장 및 선릉역(2호선)이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

2.

본 건은 북측 및 동측으로는 노폭 약 12미터, 남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 이러한 도로를 통해 남측의 테헤란로와 연계됩니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

2.

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 관계가 확인됩니다.

* 갑2: 2019년 11월 19일 접수된 소유권이전 1번 신탁등기 말소 건으로, 권리자는 김준엽입니다.

* 을3: 2024년 12월 02일 접수된 근저당권으로, 권리자는 김선영이며 채권 금액은 2,500,000,000원입니다. 본 건은 말소기준권리입니다.

* 갑3: 2026년 02월 04일 접수된 임의경매 개시결정 건으로, 권리자는 김선영이며 채권 금액은 1,890,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 2,500,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

2.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

현재 파악된 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

본 건은 임대 관계가 미상이며, 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 점유자가 존재할 경우 보증금 또는 차임 등 상세 내역 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

2.

말소기준권리는 2024년 12월 02일 접수된 김선영 명의의 근저당권 (을3)입니다.

3.4. 인수되는 권리

2.

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다. 현재 지상권 설정 여부는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

2.

본 물건은 강남구 삼성동, 선릉역 인근의 핵심 업무 및 상업 지구에 위치하고 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다. 오피스텔과 상가가 밀집한 지역 특성상 관련 업종의 배후 수요가 높으며, 테헤란로 대로변과의 높은 접근성은 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 주변에 다수의 기업 본사, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있어 상권의 가치가 높습니다.

5. 생활정보

2.

* 교통: 지하철 2호선 선릉역을 도보로 이용 가능하며, 테헤란로 인접으로 다양한 노선의 버스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 주거환경: 강남의 고급 오피스텔 및 주상복합 단지가 다수 분포하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

2.

본 건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

* 아파트 용도 한정 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

* 문화재보호구역 100m 이내에 저촉됩니다.

참고로, 토지거래 허가구역 지정 기간은 만료될 수 있으므로 유의해야 하며, 문화재 보호구역 저촉은 기존 건물 활용에 직접적인 영향을 주지는 않을 수 있으나 신축 및 증축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

2.

* 임대 관계가 미상이며, 점유자 확인 및 임대 조건 파악이 필요합니다.

* 등기부채권 총액(25억원)이 감정가(7.2억원)보다 현저히 높아 경매 진행의 배경이 되고 있습니다.

* 건축물대장상 '기타 목적'에 '업무시설(오피스텔 287호), 근린생활시설(12호)'로 기재되어 있어, 해당 건물 내 다른 호실은 근린생활시설로 이용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 강남구 삼성동이라는 최고의 입지에 위치한 오피스텔로, 선릉역 역세권이라는 뛰어난 교통 및 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 준공된 건물로 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변 상권 발달로 인한 높은 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 감정가는 7.2억원으로, 해당 면적과 입지를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 높은 채권 총액은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있으나, 현 상태에서의 활용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

2.

* 최고의 입지: 서울 강남구 삼성동, 선릉역 역세권 중심 업무지구에 위치.

* 우수한 교통망: 지하철 2호선 선릉역 이용 편리, 테헤란로 인접.

* 발달된 상권: 풍부한 유동인구와 높은 배후 수요.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후화 최소화.

* 잠재적 가치: 강남권 오피스텔의 지속적인 수요와 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

2.

본 물건의 감정가는 720,000,000원(7억 2천만원)입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔은 3.3억원(21.872㎡), 2.85억원(19.891㎡), 11.1억원(59.8707㎡) 등에 거래되었습니다. 면적당 가격으로 환산 시, 약 1430만원/㎡ ~ 1850만원/㎡ 수준입니다.

본 물건의 전용면적 40.79㎡(약 12.34평)에 대한 감정가는 약 1765만원/㎡(약 5835만원/평)으로, 최근 거래 사례의 중간값에 부합하는 합리적인 수준입니다.

다만, 경매 물건의 특성상 유찰을 통한 저가 매수의 기회를 노리는 것이 중요합니다. 채권 총액이 매우 높아 유찰 가능성이 있으며, 2~3회 이상 유찰될 경우 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

본 물건의 적정 시장 가격을 약 6.5억원 ~ 7.0억원으로 추정할 때, 보수적으로 2~3회 유찰 가능성을 고려하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 580,000,000원 ~ 650,000,000원 (5.8억원 ~ 6.5억원)

이 가격대는 최근 거래 사례의 하단부이며, 감정가 대비 약 7.2% ~ 9.7% 낮은 수준으로, 유찰 시 낙찰 가능성을 높일 수 있는 합리적인 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.