나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100166 [1] 서울특별시 서초구 양재동 373-3 소보루 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 언남중학교 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 주를 이루며 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입 용이하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장 및 양재시민의숲역(신분당선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제5층 제502호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소화설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 소로와 세로(가)의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,?제2종일반주거지역(7층이하),?특정개발진흥지구,?제1종지구단위계획구역,?지구단위계획구역(양재택지),?도로(2023-09-12)(접합),?도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100166 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 373-3, 소보루 5층502호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대, 13세대)

감정가: 706,000,000원

토지면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

건물면적: 46.10㎡ (약 13.94평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

사용승인일: 2019년 12월 18일

총 층수: 6층 중 5층

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 서초구 양재동 소재, 언남중학교 남측 인근

주변 환경: 다세대주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역

교통: 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있고 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 교통이 편리함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 12월 18일 접수된 이정* 근저당권 (을6)

소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 선순위인 소유권 관련 권리(갑4, 갑5, 갑6) 및 후순위 권리들(갑8, 갑9)은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 을구 7번 주택임차권: 여상*

* 전입일자: 2022년 05월 20일

* 확정일자: 2024년 04월 02일

* 임대차보증금: 500,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 임대차보증금 500,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고)

임차인 현황:

* 여상*

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-05-20

* 확정일자: 2024-04-02

* 배당신고일자: 2026-03-09

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 인수해야 할 보증금이 있을 수 있으므로 주의 요망.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 양재동은 강남권의 배후 주거지로서, 업무지구와 주거지가 조화롭게 발달한 지역입니다.

신분당선 양재시민의숲역을 중심으로 한 교통 편의성은 주거 가치를 높이는 요인입니다.

인근에 양재R&D혁신지구 개발 등 도시계획이 진행 중이어서 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

단지 내 13세대의 다세대주택으로 구성되어 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육: 언남중학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

편의: 주거지 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 신분당선 양재시민의숲역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담:

* 보증금 500,000,000원의 임차인이 존재하며, 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 최대 500,000,000원까지의 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 제2종일반주거지역(7층 이하), 특정개발진흥지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.10.1.~2026.12.31.)이 일부 남아있어, 매수인의 자격 및 거래 절차에 확인이 필요할 수 있습니다.

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

주변 혐오시설 존재 여부:

* 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 정확한 현황 파악을 위해 반드시 현장 방문 및 주변 탐문 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동의 우수한 입지에 위치한 도시형생활주택으로, 신분당선 양재시민의숲역 역세권이라는 점과 지역 개발 호재를 바탕으로 안정적인 시세 상승이 기대되는 투자처입니다.

단, 500,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 부담이 크다는 점은 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 따라서 입찰가를 산정함에 있어 이 부분을 충분히 반영해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신분당선 초역세권 입지: 양재시민의숲역 인근으로 뛰어난 교통 환경 및 시세 상승 잠재력 보유.

지역 개발 호재: 양재R&D혁신지구 등 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

강남권 접근성: 강남 주요 업무지구와의 높은 접근성으로 주거 선호도 유지.

(리스크 고려 시) 대항력 있는 임차인 인수분을 고려한 시세보다 저렴한 매수 기회.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 706,000,000원입니다.

최근 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 본 물건의 전용면적(46.10㎡, 약 13.94평) 기준 시세는 평당 약 55,000,000원 ~ 58,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본 물건의 적정 시세는 약 770,000,000원 ~ 808,000,000원으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 500,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 점을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 770,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.