나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경20 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 698 신라스테이해링턴타워 오피스텔동 8층816호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 2호선 "구로디지털단지역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제8층 제816호로서, (사용승인일: 2015.11.25) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지시설, 소화전시설, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 사다리형 토지로 업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로인 시흥대로, 북측 및 남측으로 노폭 약 7~8m 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(대림지구, 문의:도시계획과), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2017-05-18)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-11-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경20 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 698 신라스테이해링턴타워 오피스텔동 8층816호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2015년 11월 25일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.08㎡ (약 1.54평)

토지지분: 5.08㎡ (약 1.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.34㎡ (약 6.15평)

건물지분: 20.34㎡ (약 6.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 평가 정보

감정가: 151,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동에 위치하며, 지하철 2호선 구로디지털단지역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 서울디지털산업단지(G밸리)가 인접해 있어 업무 및 상업 기능이 활발한 곳입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 지하철 2호선 구로디지털단지역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제8층 제816호입니다. 외벽은 외장석 붙임 마감 등이며, 창호는 PVC 창호로 마감되었습니다. 사용승인일은 2015년 11월 25일로 비교적 신축 건물에 속합니다.

2.4. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 도로 및 토지 대비 평지에 위치한 사다리형으로 업무용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 북서측의 시흥대로와 북측 및 남측의 노폭 약 7~8m 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(대림지구), 소로1류 도로 등에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2016년 1월 12일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들(갑5 압류, 갑6 가압류, 갑7 임의경매)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 등기부채권 총액

근저당, 압류, 가압류 등 등기부상의 채권 총액은 226,296,890원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 곽문신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-02-28

* 대항력: 없음

* 비고:

곽문신 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신대방동 인근은 구로디지털단지역을 중심으로 IT 및 산업 단지가 밀집해 있어 젊은 직장인 유동인구가 매우 많은 지역입니다. 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 발달해 있으며, 이는 풍부한 배후 수요로 작용합니다.

4.2. 상권 활성화 정도

구로디지털단지역 주변은 '깔깔거리' 등으로 대표되는 상업 및 유흥 지역이 발달해 있으며, 비즈니스 호텔, 상업 시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 높습니다. 최근에는 하수 악취 저감 시설 설치 등으로 보행 환경 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

4.3. 주변 시설 및 혐오시설

본건 인근에는 다양한 업무 시설, 상가, 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. 다만, 구로디지털단지역 일대에서는 일부 지역에서 담배꽁초 무단 투기 문제가 지적된 바 있습니다. 별도로 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

5.2. 주변 교육시설

인근에 서울문창초등학교가 위치하며, 도보 16분 거리에 있습니다.

5.3. 건물 관리 및 부대시설

건물 내에는 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 화재감지시설, 소화전시설, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 불확실성

감정평가서 상 "현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임"이라는 문구가 있습니다. 이는 실제 내부 상태가 외부 관찰이나 서류상 내용과 다를 수 있음을 시사합니다. 현장 조사를 통해 정확한 내부 상태를 확인하는 것이 필수적입니다.

6.2. 지역 산업 경기 변동성

구로디지털단지(G밸리)는 IT 산업 중심지로, 최근에는 일부 지식산업센터의 공실률 증가 및 스타트업 폐업 급증 등 산업 경기 변동성에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 이는 장기적인 임대 수요나 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 구로디지털단지역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 배후 수요를 갖춘 입지적 장점이 있습니다. 건물은 2015년에 준공되어 연식 대비 양호한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 없이 안전하게 취득할 수 있으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 현장 조사를 통해 내부 상태를 정확히 파악하고, 지역 산업 경기의 변동성을 투자 판단 시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 5분 이내 거리에 위치하여 출퇴근이 용이합니다.

* 풍부한 배후 수요: 서울디지털산업단지(G밸리) 내 수많은 기업 종사자를 대상으로 한 임대 수요 확보가 유리합니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되므로 안전한 취득이 가능합니다.

* 명도 용이: 임차인이 대항력이 없으므로 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 3년간의 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(20.34㎡)의 오피스텔 매매가는 다음과 같습니다.

* 2024년 7월 8일: 14,500만원 (8층)

* 2024년 3월 19일: 14,500만원 (9층)

* 2026년 4월 30일: 14,700만원 (9층)

최신 거래 사례는 14,700만원이며, 감정가는 151,000,000원입니다. 최근 시세 및 감정가, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 14,500만원에서 15,000만원 사이로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가

145,000,000원 ~ 150,000,000원

* 본 물건은 인수 보증금이 없으므로, 낙찰가에서 추가로 부담해야 할 임차인 관련 비용은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.