나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100247 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 관악구 봉천동 소재 지하철 2호선 '봉천역' 남동측에 위치하며, 인근은 아파트, 주거용 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 "봉천역" 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층건 내 제3층 제307호로서, ［사용승인일: 2005.03.10］ 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 3필 일단의 자루형 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1,2): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 토지기호(3): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100247 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 3층307호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 73,000,000원

* 토지면적: 4.74㎡ (약 1.43평)

* 건물면적: 13.20㎡ (약 3.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 사용승인일: 2005년 3월 10일

* 건물 규모: 지하철 2호선 봉천역 인근의 8층 건물 중 3층

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 봉천동 921-6, 지하철 2호선 봉천역에서 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건이 소재한 지역은 아파트, 주거용 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 각종 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

* 교통: 지하철 2호선 봉천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량의 경우 건물까지 진출입이 용이합니다.

* 도로: 본건 건물은 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 3월 2일 접수된 근저당권(을9)이 본건의 말소기준권리입니다.

* 낙찰로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을9, 2023.03.02)

* 가압류 (갑29, 2023.12.18)

* 가압류 (갑30, 2024.03.27)

* 압류 (갑31, 2025.05.15)

* 강제경매 (갑32, 2026.02.04, 서울보증보험) - 본 경매의 개시 결정 채권자

* 압류 (갑33, 2026.03.06)

* 주택임차권 (을10, 2024.10.30, 한국토지주택공사)

* 인수되는 권리: 상기 기재된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 82,500,000원

* 차임: 170,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 10월 17일

* 확정일자: 2022년 9월 22일

* 배당신고일자: 2024년 10월 30일

* 대항력: 없음. 임차인은 배당받지 못하더라도 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 없습니다.

* 비고: 본 물건은 특별매각조건에 따라, 임차인의 보증금은 매각으로 인해 소멸되며 낙찰자가 추가적으로 부담할 금액은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특징: 서울 관악구 봉천동은 오랜 기간 주거 중심지로 발전해 왔으며, 지하철역과 인접한 지역은 상업 및 업무 기능도 함께 발달하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 인근 편의시설: 지하철역 및 대로변을 중심으로 다양한 소매점, 음식점, 은행, 병의원 등이 풍부하게 분포하고 있어 주거 생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 접근성: 지하철 2호선 봉천역을 편리하게 이용할 수 있으며, 주변 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다. 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본건 주변에는 아파트 단지, 주택가, 학교 등이 밀집해 있어 비교적 안정적이고 정돈된 주거 환경을 제공합니다.

* 교육 환경: 봉천초등학교, 영락고등학교, 관악고등학교 등 다수의 교육 기관이 인근에 위치하여 교육적인 측면에서도 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

* 여가 및 문화: 낙성대공원 등 근린 공원이 인접해 있어 쾌적한 여가 활동이 가능하며, 지역 커뮤니티 시설 이용도 편리합니다.

* 건물 정보: 2005년에 준공된 8층 건물에 해당하며, 본건은 3층에 위치한 전용면적 13.20㎡의 소형 오피스텔입니다. 총 70세대가 거주할 수 있는 규모의 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 여러 지정 기간의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (예: 2024.09.10 ~ 2029.09.09, 2025.10.20 ~ 2026.12.31 등). 이는 향후 부동산 거래 시 허가 요건을 확인해야 할 필요가 있음을 의미합니다. 현재의 업무시설 용도 유지 또는 변경 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 2005년 건축되어 건물 사용 연수가 19년 경과함에 따라, 향후 유지보수 및 시설 교체 등에 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 13.20㎡(약 3.99평)은 1인 가구나 단기 투자용으로 적합하나, 공간 활용도가 높은 수요층에게는 제한적일 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보에 따르면 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 2호선 봉천역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 및 실거주용으로 잠재력이 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 권리 부담이 없으며, 임차인 관련 명도 리스크도 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 건물 노후화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 봉천역 초역세권으로 서울 도심 접근성이 우수합니다.

* 안전한 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 생활 편의성: 주변 상업 시설, 병의원, 학교 등이 풍부하여 생활이 편리합니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 소형 면적으로 1인 가구 대상의 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 건물 내 유사 면적(13.2㎡)의 실거래가는 2026년 2월 7,500만원, 2026년 4월 7,750만원으로 확인되었습니다. 본건의 감정가는 7,300만원으로, 시장 시세 대비 낮은 편입니다.

경매 물건의 특성, 시장 상황, 그리고 예상되는 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가인 7,300만원을 중심으로 하되, 최근 실거래가 수준을 반영하여 7,300만원에서 7,600만원 사이로 제안합니다. 본건은 임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 관련 부담은 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.