나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10133 [1] 제주특별자치도 제주시 봉개동 781 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림감정 · 평가일 2026.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 봉개동 소재 "라헨느CC" 북측 인근에 위치하는 토지(1필지)로서, 주변은 임야, 농경지, 목장용지 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

북측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 토지임야 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>, 절대보전지역(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(2111-07- )(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외건물 ㄱ,ㄴ 및 제시외구조물 ㄷ 이 소재하나, 평가목적 및 제시외건물 및 제시외구조물의 구조, 견고성, 이용상황, 철거의용이성 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가 하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 참고사항 - 본건 토지의 경우 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 둘이상의 용도지역에 걸쳐있으나, 보전녹지지역 부분의 면적비율이 낮아 가격형성에 미치는 영향이 미미한 것으로 판단되어 주된 용도지역(생산녹지지역)을 기준으로 감정평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기바람. (후첨 토지이용계획확인서, 지적개황도 참조) - 본건 토지는 『제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법』 상 절대보전지역 및 『산지관리법』 상 보전산지에 저촉된 바, 이를 감안하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 저촉 위치 및 저촉 면적, 저촉에 따른 행정상 제한 등 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 지적개황도, 토지이용계획확인서, 보전지구도 참조) - 본건 토지 지상에 소재하는 이동식컨테이너(농막/창고) 2기의 경우 이동 및 철거의 용이성 등을 고려하여 감정평가 외 하였으니, 업무 진행시 참조하시기 바람. (후첨 위성위치도, 지적개황도, 사진용지 참조) - 본건 토지 지상에 소재하는 활잡목 및 방풍림 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 관련 권리 ? 의무 사항을 재확인하시기 바람.

물건 비고

-본 건 토지는 '제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법' 상 절대보전지역 및 '산지관리법' 상 보전산지에 저촉됨.
-본 건 지상에 매각에서 제외하는 이동식 컨테이너 , 창고, 비가림, 데크가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10133 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대정신용협동조합

소재지: 제주특별자치도 제주시 봉개동 781

용도: 임야

토지면적: 1412.00㎡ (약 427.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 74,836,000원

토지분: 1412㎡

건물분: 0㎡

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

* 주변환경: 본건은 제주시 봉개동 소재 "라헨느CC" 북측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 목장용지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 출입이 가능하나, 전반적인 교통 상황은 불편한 편으로 평가됩니다.

* 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 보전녹지지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 공장설립제한구역, 절대보전지역, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다. 특히, '제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법' 상 절대보전지역 및 '산지관리법' 상 보전산지에 저촉되어 개발행위에 상당한 제한이 따릅니다.

* 지리적 특성: 봉개동은 제주의 오름과 자연을 간직한 지역으로, 절물휴양림, 노루생태관찰원, 돌문화공원 등 관광 및 휴양 시설이 인근에 위치합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (대정신용협동조합, 2023-12-26 접수, 24,000,000원)

* 등기부요약:

* 소유권 이전 내역: 갑6 (임용관), 갑7 (신진옥)

* 근저당권: 을1 (대정신용협동조합, 24,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 을2 (대정신용협동조합) - 말소

* 임의경매개시결정: 갑8 (대정신용협동조합, 21,167,028원) - 말소

* 총 등기부채권액: 24,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수할 임차권은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로서 개발이 제한적인 지역에 위치하여 일반적인 상업적 분석은 제한적입니다. 인근의 "라헨느CC"와 관광지(절물휴양림 등)가 존재하나, 직접적인 상권 형성에 기여하는 정도는 미미합니다.

5. 생활정보

주변 지역은 임야, 농경지, 목장용지 등이 혼재하는 자연환경 위주이며, 주거 및 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용제한:

* '제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법' 상 절대보전지역에 저촉됩니다.

* '산지관리법' 상 보전산지에 저촉됩니다.

* 지적도상 맹지로서 인접 토지 소유자의 협조가 필수적입니다.

* 가축사육제한구역, 공장설립제한구역 등 다양한 행위 제한이 존재하여 사실상 개발이 어렵습니다.

* 제시외 물건:

* 본 건 지상에 이동식 컨테이너, 창고, 비가림, 데크가 소재하나, 이는 매각에서 제외되었습니다. 매수인 귀책으로 인해 이들 구조물의 철거 및 관련 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 특히, 이동식 컨테이너 2기, 비가림/창고, 창고, 데크 등이 이에 해당합니다.

* 수목 포함 평가: 본 건 토지 지상에 활잡목 및 방풍림 등이 토지에 포함되어 평가되었으며, 소유권 및 관련 권리·의무 사항을 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획의 복잡성: 토지가 보전녹지지역과 생산녹지지역에 걸쳐 있으며, 감정평가 시 주된 용도지역(생산녹지지역)을 기준으로 산정되었으나, 실제 행위 제한은 복합적으로 적용될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 물건 소재지 인근 봉개동 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 면적 초과 시 거래에 허가를 받아야 하고 이용 의무가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도의 강력한 환경 보전 규제(절대보전지역, 보전산지 등)가 적용되는 임야로서, 건축 및 개발 행위가 거의 불가능한 토지입니다. 지적도상 맹지라는 점과 매각에서 제외된 제시외 물건으로 인한 잠재적 분쟁 가능성도 존재합니다. 따라서 일반적인 부동산 투자 관점보다는 특별한 목적(예: 자연 보전, 임업 등)을 가진 매수자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주 천혜의 자연환경 보존 지역에 위치합니다.

* "라헨느CC" 인근이라는 지리적 특징이 있습니다.

* 향후 제주도 환경 정책 변화에 따른 잠재적 가치 변동 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 개발이 극히 제한적이며, 토지이용 규제가 많아 일반적인 부동산 가치 평가 기준으로는 접근이 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 토지의 실제 이용 가능성, 향후 제주도의 환경 규제 변화 추이, 매수자의 구체적인 이용 목적 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 분석이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.