나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50141 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 13층 1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하며 주위는 주상혼용지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 13층 1303호(남향, 계단식)로서 외벽: 콘크리트벽체위 페인팅 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 평지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 왕복4차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50141 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 13층 1303호

건물명: 광양수하임1차아파트

용도: 아파트

감정가: 168,000,000원

토지면적: 13.54㎡ (약 4.10평)

건물면적: 51.28㎡ (약 15.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 12월 15일

1.2. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 13층 1303호 (남향, 계단식)

외벽: 콘크리트벽체 위 페인팅

내벽: 벽지도배, 타일붙임 등

창호: 샷시창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합 용도 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 단지 서측으로 왕복 4차로 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 유한회사와이지개발 (2022-01-03)

근저당: 우리은행 (67,560,000원) - 말소기준권리 (2022-01-03)

주택임차권: 백향목 (105,000,000원) - 말소 (2025-02-25)

강제경매: 주택도시보증공사 (105,000,000원) - (2026-02-03)

등기부채권 총액: 172,560,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백향목 (백 )

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-11

* 확정일자: 2024-09-30

* 배당신고일자: 2025-02-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 기타 사항

* 현황조사서상 2026년 2월 기준 공실 상태입니다.

* 체납 관리비: 622,090원 (별도 확인 및 부담 가능성 검토 필요)

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합 용도 지역입니다. 동광양중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 상권 특징

상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다. 대중교통 접근성은 보통입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

동광양중학교가 남측 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

주상복합 지역 특성상 주변 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 체납 관리비: 622,090원의 체납 관리비가 존재하며, 낙찰 후 부담해야 할 수 있으므로 사전에 관리사무소 등을 통해 정확한 금액 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

* 공실 위험: 현황 조사 시점에 공실 상태였으므로, 임대 시 공실 기간 발생 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

* 미상 정보: 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 준신축(2021년 준공) 아파트로, 중심상업지역 내에 자리하여 입지적 가치가 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 부담이 적으며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수하는 보증금이 없습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 체납 관리비가 존재하므로 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 아파트: 2021년 사용승인으로 비교적 최신식 건물입니다.

* 우수한 입지: 중심상업지역 내 위치하여 상업시설 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담이 적습니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건 거래 사례, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 170,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가(168,000,000원) 대비 약 101% 수준이며, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.