나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50060 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 23층2302호 아파트 경매

전라남도 광양시 광장로 70 성호2차아파트, 202동 23층2302호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경50060(순천지원 경매4계). 감정가 55,000,000원, 최저가 30,800,000원. 매각기일은 2026-09-28입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 50060 [1]
소재지	전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 23층2302호
도로명주소	전라남도 광양시 광장로 70 성호2차아파트, 202동 23층2302호
용도	집합건물
매각기일	2026.09.28
관할법원	순천지원 경매4계 ((061)729-5324(구내:5324))
이용제한	(저촉)절대보호구역, (저촉)상대보호구역, (접함)중로2류(폭 15m~20m), (접함)중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 제3종일반주거지역, 도시지역, 상대보호구역, (접함)광로2류(폭 50m~70m), (접함)준보전산지, (접함)완충녹지, (접함)광장

전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 23층2302호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	13.00㎡ (3.93평)
건물면적	39.86㎡ (12.06평)

금액

감정가	55,000,000원
최저가	30,800,000원 (감정가 대비 56%)
입찰보증금	3,080,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.06.22	55,000,000원	유찰
2차	2026.08.10	38,500,000원	유찰
3차	2026.09.28	30,800,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 동문감정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 &apos;중진초등학교&apos; 남측 인근에 위치하며, 부근은 주로 아파트단지, 근린상가, 학교 등으로 형성된 지역임.
교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 양호한 편임.
건물의 구조: 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상 23층건 내 제23층 제2302호로서, 외벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 새시창호 등 마감임.
이용상태: 아파트로 이용중임.
설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 유사 사다리형의 토지로서 아파트 단지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 단지 부근으로 2차선 및 광대로 간선도로가 통과하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접 합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(2) 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(3) 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 가축사육제 한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(4) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든 가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50060 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 23층2302호

용도: 아파트

감정가: 55,000,000원

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

건물면적: 39.86㎡ (약 12.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO (본건의 채권자는 임차인 송지민으로 추정됩니다.)

특이사항: 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 공동담보, 선순위임차권, 전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중진초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 주로 아파트단지, 근린상가, 학교 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다. 단지 주변으로 왕복 8차로의 제철로, 중마로 및 대근대교, 길호대교, 이순신 대교 등을 통하여 주변 지역으로의 수월한 교통 환경이 구비되어 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 단지 부근으로 2차선 및 광대로 간선도로가 통과하고 있습니다.

3. 권리분석

* 건물등기부 요약

- 말소기준권리: 압류(통영세무서장, 2024-09-03)

- 소유권 변동: 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

- 임차인 현황:

* 임차인: 송지민 (마스킹: 송 )

* 보증금: 66,000,000원

* 차임: 0원 (전세 계약으로 추정)

* 전입일자: 2021-08-20

* 확정일자: 2022-09-16

* 대항력: 있음. 임차인은 전입일자 2021-08-20자로 대항력을 갖추었으며, 2024년 12월 9일자 을구 5번 순위로 주택임차권 등기가 등기되었습니다.

* 인수 여부: 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권 등기(2024.12.9.등기)가 있으며, 임대차보증금 66,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 특이사항: 해당 임차인은 전세사기 피해자로 결정되어 우선매수권이 있습니다.

* 강제경매 신청: 본건 강제경매 개시 결정은 임차인 송지민(권리금액: 66,000,000원)이 신청한 것으로 확인됩니다.

- 인수되는 총 보증금: 66,000,000원 (임차인 송지민 보증금)

- 권리분석 종합: 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 66,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 임차인이 전세사기 피해자로서 우선매수권을 행사할 수 있는 특별한 상황이므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

* 편의시설 및 상업시설

대규모 단지인 만큼 아파트 단지 내 상가에 다양한 종류의 상업 시설이 있으며, 인근에 광양사랑병원, 홈플러스(광양점), 중동공원, 광양시립 중마도서관 등이 있습니다.

* 주위 환경

주로 아파트 단지, 근린상가, 학교 등으로 형성된 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 혐오시설 여부

제공된 정보 및 검색 결과에서 해당 물건 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보

- 아파트명: 성호2차아파트

- 주소: 전라남도 광양시 중동 1665

- 사용승인일: 2003년 11월 7일

- 총 동수: 15개동 (다른 자료에서는 10개동으로 표기되기도 함)

- 총 세대수: 4125세대 (다른 자료에서는 2352세대)

- 최고층: 24층

- 주차대수: 총 2494대 (세대당 약 1.06대)

- 주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

- 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조, 평슬래브 지붕

- 난방: 개별난방 / 도시가스

* 주변 학교

중진초등학교, 중동중학교가 인근에 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 66,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(55,000,000원) 및 현재 추정되는 물건의 시장 가치보다 높은 금액입니다.

* 전세사기 피해자 임차인의 우선매수권

임차인이 전세사기 피해자로 결정되어 우선매수권을 가지고 있으므로, 임차인이 본 물건을 직접 낙찰받을 가능성이 높습니다. 이 경우, 임차인은 자신의 보증금으로 본 물건을 취득할 수 있습니다.

* 체납 관리비

현황 조사서상 2026년 2월 기준 체납 관리비 800,490원이 확인되었습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 수 있는 금액이므로 확인이 필요합니다.

* 주차 문제 및 층간 소음

일부 후기에 따르면 주차 공간 부족 및 층간 소음 문제가 제기되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전세사기 피해자인 대항력 있는 임차인이 보증금을 인수해야 하는 복합적인 권리 관계를 가지고 있습니다. 임차인이 우선매수권을 행사할 경우, 본인이 신청한 경매를 통해 보증금 전액을 회수하며 소유권을 확보할 가능성이 높습니다. 만약 임차인이 우선매수권을 행사하지 않거나, 외부인이 입찰할 경우 보증금 인수 부담이 매우 크므로 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 아파트 자체의 입지 조건 및 생활 편의 시설은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 우선매수권 활용

전세사기 피해자로서 우선매수권을 가진 임차인이 보증금 회수를 위해 본 물건을 본인이 신청한 경매에서 직접 낙찰받을 가능성이 높습니다. 이 경우, 임차인은 자신의 보증금(66,000,000원)으로 물건을 취득하게 됩니다.

* 잠재적 가치

만약 임차인의 우선매수권 행사와 무관하게 외부인이 입찰하여 낙찰받는다고 가정할 때, 보증금 인수 금액이 물건의 시세보다 높게 형성되어 있어 매력적인 투자 기회는 제한적일 수 있습니다. 그러나 임차인이 우선매수권을 포기하고 물건이 저렴하게 낙찰될 경우, 인수되는 보증금을 고려하여 수익성을 계산해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 66,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 감정가 55,000,000원 대비 시장 가치는 약 40,000,000원 ~ 47,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 해당 물건의 시장 가치(부동산 자체의 가치)를 기준으로 보았을 때, 보증금 인수 금액을 제외한 예상 입찰가는 약 40,000,000원에서 47,000,000원 범위로 산정할 수 있습니다.

하지만, 전세사기 피해 임차인이 우선매수권을 행사할 경우, 본인이 신청한 경매에서 보증금 전액(66,000,000원)으로 낙찰받을 가능성이 가장 높다고 판단됩니다. 만약 외부인이 입찰에 참여한다면, 순수 부동산 가치에 인수 보증금을 더한 총 비용을 고려하여야 하므로, 보증금 인수 금액을 제외한 순수 부동산 가치 기준의 입찰가는 약 45,000,000원으로 제안합니다.1.물건기본정보