나이스옥션 법원경매 순천 2025타경752 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 9층 913호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 “중동중학교” 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 초등학교,중학교 및 공동주택 부지, 근린상가 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상24층 건물 내 제210동 제9층 제913호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

통상적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

1. 도로상태 : 본건 북측으로 폭 약 17미터 내외, 동측으로 21미터 내외, 남측으로 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함. 2. 주차장시설 : 단지 지하 및 지상으로 주차장시설이 구비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경752 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 9층 913호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.89평)

토지지분: 19.497699999999995㎡

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

건물지분: 59.79㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO (임의경매 신청자)

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호2차 아파트 210동 913호입니다.

주변에는 초등학교, 중학교, 공동주택 단지 및 근린상가가 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 북측 17미터, 동측 21미터, 남측 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)으로 지정되어 있습니다.

성호2차 아파트 단지는 2003년경 건축되었으며(210동 사용승인 2006년), 총 24층 높이의 대단지 아파트입니다.

1.2. 권리분석

특이사항으로는 대항력 있는 임차인, 선순위 전세권, 공동 담보 등이 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김민경 (김 )

* 보증금: 87,550,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-13

* 확정일자: 2020-03-03

* 대항력: 있음

등기부 현황:

* 선순위 전세권: 김민경, 87,550,000원 (2022-03-04 설정, 을9)

* 임의경매 개시: 김민경, 87,550,000원 (2026-02-03 신청, 갑14)

* 등기부채권 총액: 87,550,000원

인수 보증금 합계: 0원.

보고서 상 명시된 "인수 보증금 합계"는 0원으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 등 확인되지 않음).

권리분석 요약: 선순위 전세권자이자 임의경매 신청 채권자인 김민경 씨의 권리는 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지, 학교, 근린상가가 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

주변 상권은 주로 아파트 단지 거주민 및 학교 관련 수요를 바탕으로 한 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

아파트 자체 이용 외에 별도의 상업적 가치가 높다고 보기는 어려우나, 안정적인 주거 배후 수요를 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 위치한 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 중동중학교와 초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. (광양중진초등학교 절대보호구역)

* 교통: 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 단지 내 시설: 단지 내 지하 및 지상 주차장, 승강기, 도시가스를 이용한 난방 설비, 상하수도, 소화전, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 및 선순위 전세권: 김민경 씨는 대항력 있는 임차인이자 선순위 전세권자이며, 임의경매 신청 채권자이기도 합니다.

* 주의사항: "인수 보증금 합계 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 전세권 설정 내역이 있어, 배당표 확정 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (본건의 경우 보증금 액수는 확인되나, 명확한 절차 확인 필요)

* 공동 담보: 본 물건은 공동 담보로 진행된 것으로, 다른 공유 물건과의 연계 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광양시 중동에 위치한 성호2차 아파트 913호로, 전용면적 59.79㎡(약 18.09평)의 공급 면적을 가진 아파트입니다.

주변 환경, 교통, 교육 시설 등 주거지로서의 기본 조건은 무난한 편입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 보고되었으나, 대항력 있는 임차인(선순위 전세권자 겸 경매 신청 채권자)이 존재하는 특수한 권리 관계를 가지고 있어, 배당 및 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

감정가는 70,000,000원이지만, 최근 실거래가를 참고하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 학교와 근린상가가 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 최근 시세 반영: 2026년 7월 기준, 인근 성호2차 아파트(동일 면적) 실거래가가 6,000만원에서 6,970만원 사이에서 형성되었습니다.

* 권리관계 명확화 시: 만약 인수 부담이 전혀 없고 명도가 원만하게 진행된다면, 시세 대비 저렴한 낙찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 향후 재개발 등 잠재적 가치 상승 요인을 고려할 수 있습니다. (단, 현 시점에서는 일반 아파트로서의 가치 평가가 우선됩니다.)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

최근 실거래가 (2026년 7월 기준): 6,000만원 ~ 6,970만원 (평균 약 6,423만원)

임차인 인수 보증금: 0원 (보고서상)

분석:

감정가는 7,000만원으로 최근 실거래가 평균(약 6,423만원)보다 다소 높게 책정되었습니다. 인수 부담이 없다고 가정할 때, 낙찰가는 최근 실거래가 범위 내외에서 결정될 가능성이 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 및 선순위 전세권자의 존재로 인한 권리 관계의 복잡성을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 5,800만원 ~ 6,500만원

(상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.