나이스옥션 법원경매 순천 2026타경36 [1] 전라남도 보성군 회천면 동율리 556-3 관광휴게시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 회천면 동율리 소재 '율포해수욕장' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 전·답의 농경지, 임야 등이 소재하는 해안상가지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 세장형의 토지이고 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 중로한면(폭 15m~20m) 및 남측으로 소로한면(10m~12m)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(관광휴양형), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(율포해수욕장)<관광진흥법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 건물로서, 외벽 : 외장 석재 마감 등 내벽 : 몰탈 및 석고보드위 페인잍, 일부 타일 붙임, 인테리어 등 바닥 : 콩자갈에폭시 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1,2층 : 휴게음식점(상호 : BOSS COFFEE)

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 제시외건물(㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함한 지분 매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수신고는 1회에 한함), 유치권 신고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경36 (1)

소재지: 전라남도 보성군 회천면 동율리 556-3

용도: 관광휴게시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 용도: 휴게음식점)

감정가: 704,374,800원

토지면적: 305.00㎡ (약 92.26평)

토지지분: 223.6565㎡ (약 67.66평)

건물면적: 341.26㎡ (약 103.23평)

건물지분: 250.25㎡ (약 75.71평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 회천농업협동조합 (추정)

특이사항: 유치권, 공유자우선매수신고, 지분매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함한 지분 매각, 특별매각조건 있음 (공유자 우선매수신고는 1회에 한함), 유치권 신고 있음

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 보성군 회천면 동율리 소재 '율포해수욕장' 북측 인근에 위치하고 있음.

주위 환경은 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재된 해안상가지대임.

본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 세장형의 토지이며 상업용 건부지로 이용 중임.

동측으로는 중로 한 면(폭 15m~20m)과 남측으로는 소로 한 면(10m~12m)에 각각 접해 있어 차량 접근 및 통행이 용이함.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준임.

율포해수욕장, 율포솔밭해변, 율포해수녹차탕, 율포해수풀장 등 해양 관광 시설과 인접해 있어 관광 휴게 시설로서의 입지적 이점을 가짐.

주변에는 율포오토캠핑장, 회천수산물위판장, 만리회관 등 편의 및 상업 시설이 분포함.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 8월 30일 접수된 회천농업협동조합의 근저당권 (채권금액 390,000,000원)임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 지상권에 대한 개요만 언급되어 있을 뿐 실제 등기된 지상권은 확인되지 않음.

토지 등기부 요약 내용 중, '회천농업협동조합'이 채권자로서 '270,438,814원'에 대한 임의경매 개시결정을 2026년 1월 30일에 등기하였으며, 해당 권리는 말소될 예정임.

건물 등기부 요약에서도 동일한 임의경매 내용이 확인되며, 이 또한 말소될 예정임.

현재 매각 절차가 진행 중인 사건번호 2026타경36의 채권자는 회천농업협동조합으로 보이며, 채권 총액은 390,000,000원 (근저당) + 270,438,814원 (임의경매 청구액)으로 총 660,438,814원 이상임.

임차인 현황:

* 임차인: 오진이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입/사업일자: 2016-09-01

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2026-04-29. 해당 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 반환에 대한 인수 부담은 없을 것으로 보임. 다만, 해당 임차인이 유치권 신고와 관련된 공사 비용 (198,000,000원)과 연관되어 있다는 점은 추가 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

본건은 율포해수욕장 인근에 위치한 관광 휴게시설로서, 주변에 단독주택, 근린생활시설, 상가 등이 혼재되어 있어 지역 상권의 일부를 형성하고 있음.

해수욕장, 해수욕장 풀장, 해수녹차탕 등 관광 명소가 인접하여 관광객을 대상으로 하는 상권의 잠재력이 있음.

특히, 휴게음식점(BOSS COFFEE)으로 이용 중이라는 점은 상권 분석에 중요한 요소임.

인근에 회천수산물위판장, 식당 등이 있어 식음료 관련 상권도 활성화되어 있음.

1.4. 생활정보

본건은 해안가 지역에 위치하며, 율포해수욕장과 인접하여 여름철 레저 및 휴식 활동을 즐기기에 좋은 환경을 제공함.

주변 관광지로는 대한다원, 한국차박물관, 보성차밭 등이 있어 관광객 유입 가능성이 높음.

율포오토캠핑장, 율포해수욕장 내 편의시설(해수녹차탕, 해수풀장 등)이 잘 갖추어져 있어 방문객 편의성이 높음.

기본적인 교통망(버스정류장, 중로, 소로 접함)이 확보되어 있으며, 차량 접근이 용이함.

하지만, 대규모 상업 시설이나 대중교통 이용의 편리성은 도시 지역에 비해 떨어질 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 신고:

* '성립여부는 불분명함'이라는 단서가 붙은 198,000,000원의 유치권 신고가 존재함. 이는 낙찰 후 인수될 경우 상당한 부담이 될 수 있으므로, 유치권의 성립 여부 및 효력에 대한 철저한 법적 검토가 필수적임.

* 해당 유치권은 상속 전 피상속인과 임대차 계약을 체결한 임차인 오진이로부터 건물 증축 및 테라스 공사 비용에 대해 신고된 것으로 보임.

지분 매각:

* 본건은 토지와 건물의 지분으로 매각되므로, 낙찰 후 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 어려움이 있을 수 있음.

* 향후 공유물 분할, 매수청구권 행사 등 복잡한 법률 문제가 발생할 가능성이 있음.

공유자 우선매수신고:

* 특별매각조건으로 공유자 우선매수신고가 있으므로, 공유자가 낙찰가에 우선 매수할 권리를 행사할 수 있음. 이는 예상치 못한 변수로 작용할 수 있음.

* 해당 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 조건이 있음.

제시외 건물:

* 제시외 건물(㉠~㉢)이 존재하며, 이는 본건 매각에 포함되어 일괄 매각됨.

1.6. 종합 의견

본건은 율포해수욕장 인근에 위치하여 관광 휴게시설로서의 잠재력이 있는 물건임.

상권 및 입지 조건은 관광객 유입에 유리한 편이나, 지분 매각 및 유치권이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있음.

특히, 유치권의 성립 여부와 그에 따른 인수 부담은 본건의 가치 평가 및 입찰 전략 수립에 있어 가장 핵심적인 고려사항이 되어야 함.

공유자 우선매수권 행사 가능성도 배제할 수 없어, 예상 낙찰가 및 명도 과정에서의 변동성을 염두에 두어야 함.

법적 검토가 완료되지 않은 상태에서의 투자는 신중해야 하며, 전문가의 정밀한 권리분석 및 현장 조사가 선행되어야 함.

1.7. 투자 포인트

관광지 인접: 율포해수욕장 및 관련 관광 인프라와 가까워 잠재적 수요가 존재함.

활용도 높은 용도: 관광휴게시설 및 휴게음식점 용도로 사용되어 있어, 추가적인 개발 없이도 운영 가능성이 있음.

주변 시설: 오토캠핑장, 해수녹차탕 등 다양한 관광 및 편의시설이 인접하여 시너지 효과 기대 가능.

지분 활용 가능성: 만약 공유자와의 원만한 합의가 이루어진다면, 향후 활용 방안 모색 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 704,374,800원임.

채권 총액은 약 6.6억원 이상으로 추정되며, 이는 감정가를 상회하는 수준임.

유치권 신고액 198,000,000원과 건물 및 토지 지분 비율(토지 약 73.5%, 건물 약 73.3%)을 고려해야 함.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 유치권의 성립 여부, 법원의 판단, 공유자의 우선매수권 행사 가능성 등이 입찰가에 큰 영향을 미칠 것입니다.

보수적인 접근으로는 감정가의 70% 수준에서 시작하되, 유치권 문제를 해결할 수 있는 방안 마련 후 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

최종 입찰가는 철저한 권리분석, 법률 자문, 그리고 현장 조사를 통해 결정되어야 합니다.

[혐오시설 검색 결과]

주변 지역 검색 결과, 율포해수욕장 및 인근 동율리 지역에 특별히 언급되는 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 공장 단지 등)은 발견되지 않았습니다. 검색 결과들은 주로 율포해수욕장의 자연 경관, 관광 시설(해수녹차탕, 캠핑장 등), 그리고 지역 특산물(녹차, 득량만 해산물)에 대한 내용이 주를 이루고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.