나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50152 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건 단지내까지 제반 차량 출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재 하는 등 전반적인 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 14층 1401호(계단식, 동향)로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 및 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50152 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5, 수하임1차 14층1401호 (도로명: 전라남도 광양시 오류로 56)

* 용도: 아파트 (집합건물내 공동주택)

* 감정평가액: 190,000,000원

* 토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

* 건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평, 전용면적 기준)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 20층 건물 중 14층

* 사용승인일: 2021년 12월 15일

* 총 세대수: 114세대

* 최고층수: 20층

* 본건 층수: 14층 (중간층)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대임.

* 교통상황: 단지 내로 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

* 토지형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 단지 서측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2022-01-03, 채권최고액: 80,760,000원)

* 후순위 권리:

* 주택임차권 (임차인: 이선행): 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-01-05. 본 건은 대항력이 없는 임차인으로 분류되며, 매각으로 인해 소멸됨. 인수되는 보증금은 0원임.

* 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사): 2026타경50152, 채권액 140,000,000원. 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됨.

* 등기부채권 총액: 220,760,000원 (근저당 80,760,000원 + 임차보증금 140,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리사항으로는 없음 (단, 특수물건정보상 '공동담보' 표기 확인됨)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 입지: 본건이 위치한 중동 지역은 광양시의 중심상업지역으로, 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역임. "동광양중학교"가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많음.

* 주변시설: 학교, 아파트 단지, 상업 시설 등이 혼재하여 생활 편의성이 높음.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 주거 환경을 저해할 만한 산업단지, 대규모 공장 등 민감한 혐오시설은 발견되지 않았음. 다만, 중심상업지역 특성상 상가 밀집으로 인한 소음이나 통행량 증가 가능성은 있음.

5. 생활정보

* 교육환경: "동광양중학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공함.

* 교통: 단지 인근 간선도로 및 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

* 편의시설: 상가지대에 속해 있어 다양한 상업시설, 은행, 병원 등의 이용이 편리함.

* 주차: 총 34대의 주차 공간이 있으나, 114세대를 고려할 때 세대당 주차 대수가 약 0.3대로 부족한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2026년 2월 11일 기준, 1,099,220원의 미납 관리비가 확인됨. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 부담이므로 입찰 전 반드시 관리사무소에 확인 필요.

* 주차 공간 부족: 세대 수 대비 주차 대수가 현저히 부족하여 주차 관련 불편이 예상됨.

* 복합 용도 건물: 건물이 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등으로 복합적으로 이용되고 있어, 타 용도 시설과의 이용상 마찰 가능성. (다만, 본건은 명확히 아파트임)

* 공동담보: 공동담보 물건으로 등기되어 있어, 다른 담보물의 진행 상황에 따라 복잡한 권리관계가 발생할 수 있는 가능성에 대한 사전 검토가 필요.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 아파트로, 광양시 중동의 중심상업지역 내에 위치하여 입지 및 생활 편의성이 우수함. 동광양중학교 인근으로 교육 환경도 갖추고 있음. 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임. 다만, 부족한 주차 공간과 미납 관리비, 공동담보 등의 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 접근해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 축에 속하여 하자 보수 부담이 적고 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 우수한 입지: 중심상업지역 내 위치하여 교통, 생활 편의시설 접근성이 매우 좋음.

* 교육 환경: 인근 동광양중학교로 인한 교육 프리미엄.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익 실현 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 아파트 거래가는 약 2억 5천만원에서 2억 8천만원 수준으로 파악됩니다. 본건 감정가는 1억 9천만원으로, 시세 대비 상당한 격차가 존재합니다. 인수해야 할 보증금은 없으며, 미납 관리비 등의 부담을 고려하더라도 낙찰 후 시세 차익을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

* 감정가: 190,000,000원

* 주변 시세 (추정): 250,000,000원 ~ 280,000,000원

상기 분석 내용을 바탕으로, 잠재적 리스크 요인 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 감정가의 105% ~ 120% 수준, 즉 199,500,000원 ~ 228,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 실제 입찰 참여 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최신 시세 동향 분석을 반드시 병행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.