나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50146 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하고 주위는 주로 공동주택과 상업·업무용 부동산으로 이루어진 주상혼용지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 돌붙임, 스톤코트 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 건물 부지는 사다리형의 평지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활 시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 건물부지 서측으로 왕복 4차로의 중로에 접하고 해당 도로를 통해 차랼 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 건물부지는 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제 한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

미납 관리비 있음

AI 물건분석

1.1. 사건 및 물건 개요

본 보고서는 순천지원 2026타경50146 (1) 사건에 대한 물건 명세서 및 관련 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 본 경매 물건은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 공동 담보 물건으로 진행됩니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 6층604호이며, 용도는 아파트입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조로 지하 3층, 지상 20층 규모이며, 2021년 12월 15일에 사용 승인되었습니다. 건축물은 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

1.3. 면적 및 토지 이용

본 물건의 토지 면적은 15.73㎡ (약 4.76평)이며, 건물 면적은 59.56㎡ (약 18.02평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 토지는 사다리형의 평지이며, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 187,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

## 2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건 아파트는 전라남도 광양시 중동에 위치하며, 동광양중학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주로 공동주택과 상업·업무용 부동산이 혼재된 주상복합지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 자유롭고 대중교통 수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 건물 부지 서측으로 왕복 4차로의 중로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건물 부지는 중심상업지역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

## 3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부등본상 소유권 보존 등기는 2022년 1월 3일 유한회사와이지개발 명의로 되어 있습니다. 말소 기준권리인 우리은행의 근저당권(80,760,000원, 2022년 1월 3일 접수)이 존재하며, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 주택임차권(김명희, 143,500,000원) 및 강제경매(주택도시보증공사, 143,500,000원)도 말소 처리되었습니다. 등기부채권 총액은 224,260,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인 김명희(김 ) 씨가 보증금 143,500,000원에 거주 중인 것으로 파악됩니다. 전입일자는 2024년 9월 27일, 확정일자는 2022년 2월 3일입니다. 그러나 등기부상 주택임차권은 말소되었고, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 총평

본 물건은 말소 기준권리인 근저당보다 후순위의 임차권 및 경매개시결정 등기가 존재하며, 이들 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

## 4. 상권분석

4.1. 주위 상업 및 업무 시설

해당 아파트는 공동주택과 상업·업무용 부동산이 복합된 지역에 위치하고 있어 다양한 편의시설 및 상업 시설 이용이 용이합니다. 주변에는 상업·업무용 빌딩들이 밀집해 있어 지역 경제 활동이 활발한 편입니다.

4.2. 지역 개발 현황

최근 검색 결과에 따르면, 광양시는 도시 개발 및 인프라 확충 사업을 진행하고 있으며, 이는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 일부 지역에서는 혐오시설 입지로 인한 주민 갈등 사례도 보고된 바 있어, 대상 물건 주변의 구체적인 개발 계획 및 민원 발생 가능성을 추가적으로 확인하는 것이 필요합니다.

## 5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 내 편의시설

수하임1차 아파트 단지는 지하 주차장, 엘리베이터, 일반적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러, 소화전 등을 갖추고 있습니다. 주차는 옥외 2대, 옥내 3대 이상, 총 34대 이상 가능하나, 건축물대장상 옥내 주차 가능 대수는 98대, 옥외 주차 34대로 총 132대 이상으로 파악됩니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

단지 인근에는 동광양중학교가 위치하고 있으며, 주변 지역은 공동주택 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

5.3. 교육 시설

동광양중학교가 남측 인근에 위치해 있으며, 주변에 다른 학교들도 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 아파트 단지와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광양시 황금동 등 일부 지역에서 비산먼지 유발 시설, 폐기물 처리 시설 등으로 인한 주민 갈등 사례가 보고된 바 있어, 잠재적인 혐오시설의 영향 가능성은 인지하고 있어야 합니다.

## 6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

주의사항으로 미납 관리비가 1,289,850원(2026년 2월 11일 현황조사일 기준) 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 금액이므로 입찰 전 반드시 관리사무소를 통해 정확한 미납 내역을 확인하고 정산 계획을 세워야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보물이 경매로 인해 매각될 경우 본건 감정가나 매각 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 법적/물리적 하자

공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으나, 실제 현황과 차이가 있을 수 있으므로 현장 방문을 통해 건물 및 대지의 상태를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

## 7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 아파트이며, 법적 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적은 편입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 중심상업지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 미납 관리비와 공동담보 물건이라는 점은 주의가 필요합니다.

## 8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸 예정으로 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 중심상업지역에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분을 확보하여 재산 가치를 높일 수 있습니다.

## 9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 187,000,000원입니다. 최근 수하임1차 아파트의 실거래가 정보는 2024년 10월 20일자 기사에서 "(유)와이지개발에서 투자 협정해 진행하던 신규 사업장의 사업 진행이 3년여간 지연됨으로 인해 자금 사정이 악화되고 있다"는 내용과 함께 "임대보증금 전액을 돌려받을 수 있을 것으로 보이지만 임대보증보험 가입이 연단위로 이뤄지고 있고 올해 12월 말까지가 보증가입 기간이 만료되기 때문에 임차인들은 재산 보호를 위해 반드시 보증보험 연장 가입이 필요한 상황"이라는 점이 언급되었습니다. 또한, 2020년 유튜브 영상에서는 59㎡ 타입의 평균 임대보증금이 1억 6300만원으로 언급된 바 있습니다.

2026년 5월 27일 작성된 물건명세서 기준, 본 건은 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원입니다.

현재 시세 분석을 위해 주변 아파트 실거래가 정보를 종합해 보면, 광양시 중동 지역의 유사 면적 아파트 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회하는 수준을 보입니다.

상기 정보를 바탕으로, 미납 관리비 (약 129만원) 및 기타 부대 비용을 고려하고, 실거래가 추이를 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.