나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50123 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1395-82 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2026.07.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 진모마을 남측 인근에 위치하며, 부근은 숙박시설 등으로 형성되었음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1~3) 삼각형 완경사로서 상업용 건부지로 이용중임. 기호 4) 사다리형 완경사지로서 도로등으로 이용중임.

인접 도로상태

포장된 세로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~4 : 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 문화재보존영향 검토대상구역<전라남도문화재보호조례>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 중점경관관리구역(2017-01-06)임. 일련번호 2) 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 문화재보존영향 검토대상구역<전라남도문화재보호조례>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

5-가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상3층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 도배벽지, 타일, 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창임. 6-나) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 ~ 지상3층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 도배벽지, 타일, 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

5-가, 6-나) 숙박시설(통칭 풀빌라 4개호)임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 냉,난방시설, 히트펌프시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 물건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1395-82에 소재한 숙박시설(풀빌라)입니다.

전체 토지 면적은 1,568.00㎡ (약 474.32평)이며, 건물 면적은 677.91㎡ (약 205.06평)입니다.

감정평가액은 2,888,657,800원입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 토지 정보

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1395-82

용도: 숙박시설

토지 면적: 1,568.00㎡ (약 474.32평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 677.91㎡ (약 205.06평)

건물 지분: 677.9200000000001㎡

건물 제시외 면적: 11.50㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 3층 (5-가) 및 지하 1층 ~ 지상 3층 (6-나)

건물 이용 현황: 숙박시설 (풀빌라 4개 호실)

설비 내역: 일반적인 급배수, 위생, 냉/난방, 히트펌프 시설 완비

1.4. 감정평가액 및 매각 조건

감정가: 2,888,657,800원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

주의사항: 일괄매각 (제시외 건물 및 수목 포함)

2. 입지 분석

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 진모마을 남측 인근에 위치합니다.

주변은 숙박시설 등이 형성된 지역으로, 해안가와 가까운 입지를 가지고 있습니다.

돌산 평사리 지역은 고니 도래지로도 알려진 자연환경이 있는 곳입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 지역 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 지정된 구역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 등기부 상 말소기준권리는 2023년 2월 8일 접수된 광양시새마을금고의 근저당권(을8)입니다.

건물 등기부 상 말소기준권리 또한 2023년 2월 8일 접수된 광양시새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

본 경매는 광양시새마을금고의 임의경매 신청에 의해 개시되었습니다.

등기부 상 다수의 소유권 이전 및 신탁 관련 등기, 압류 내역이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

을8 (토지): 2023-02-08 근저당권, 광양시새마을금고, 1,956,000,000원

을1 (건물): 2023-02-08 근저당권, 광양시새마을금고, 1,956,000,000원

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 '주식회사태승종합건설'이라는 임차인이 존재합니다.

해당 임차인은 2020년 4월 28일 전입(사업)하였으며, 보증금 1,000,000원, 차임 0원입니다.

'대항력 있음'으로 표기되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수되는 총 보증금

0원

4. 주변 환경 및 상권 분석

4.1. 지역 특성 (관광, 휴양지 등)

본건이 위치한 여수시 돌산읍 평사리는 아름다운 해안 경관과 함께 다양한 관광 명소를 보유한 지역입니다.

주변으로 해양수산과학관, 향일암, 무술목 해변, 고니 도래지 등 자연 및 역사적 볼거리가 풍부하며,

다수의 풀빌라 및 펜션이 운영되고 있어 관광객 수요가 꾸준한 지역으로 판단됩니다.

이는 본 건의 숙박시설로서의 가치를 높이는 요인입니다.

4.2. 인근 편의 및 기반 시설

평사리 인근은 관광객을 대상으로 한 식당, 카페, 편의시설 등이 분포하고 있으며,

차량 접근성이 양호하여 여수시내 주요 시설로의 이동도 가능합니다.

다만, 일부 후기에서는 펜션 인근에 편의점이 없어 아쉬웠다는 내용도 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 조사한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크 요인

5.1. 대항력 있는 임차인 존재

'주식회사태승종합건설'은 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 산정되었으나, 임대차 관계 및 명도 절차 진행 시 추가적인 검토 및 주의가 필요할 수 있습니다.

5.2. 토지 이용 제한 사항

본 건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 기타 확인 사항

공동담보 물건으로 경매가 진행된 점은 해당 물건에 대한 채권 총액이 높을 수 있음을 시사합니다.

6. 종합 의견

6.1. 본건의 강점

여수 돌산의 우수한 자연환경과 관광 인프라를 갖춘 지역에 위치한 숙박시설(풀빌라)로서, 매력적인 입지 조건을 가지고 있습니다.

바다 전망이 가능한 입지로, 풀빌라 운영에 유리한 환경입니다.

일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있으며, 제시외 건물 및 수목도 포함됩니다.

6.2. 유의사항 종합

대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금은 0원이지만 명도 관련 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하므로 개발 계획 수립 시 유의해야 합니다.

감정가 대비 실질적인 경매 참여 가치를 판단하기 위한 심층적인 권리 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 성장 가능성 (관광객 수요 등)

여수는 지속적으로 관광객이 증가하는 지역이며, 돌산 지역은 해양 관광과 휴양을 중심으로 발전하고 있습니다.

본 건의 숙박시설 용도는 이러한 관광 수요와 높은 연관성을 가지므로, 안정적인 운영 시 수익 창출이 기대됩니다.

7.2. 활용 방안 (숙박업, 임대업 등)

현재와 같이 풀빌라 형태의 숙박업으로 운영하거나, 개인 별장, 또는 장기 임대 목적 등으로 활용할 수 있습니다.

주변의 유사 시설들의 운영 현황을 참고하여 경쟁력 있는 운영 전략을 수립할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 제안

8.1. 산정 기준

본 건의 감정가는 2,888,657,800원입니다.

현재까지 파악된 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려되는 직접적인 부담은 없습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 토지 이용 제한 사항, 그리고 최근 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 권리 분석 및 명도 난이도, 주변 시세 등을 고려하여 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

8.2. 제안가

본 건의 잠재적 리스크 및 시장 상황을 고려하여, 약 2,020,000,000원 ~ 2,600,000,000원 범위 내에서 입찰가를 제안합니다. (감정가의 약 70% ~ 90%)

이는 예시적인 제안이며, 최종 입찰가는 현장 방문 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.