나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50107 [1] 전라남도 여수시 웅천동 1868-2 웅천퍼스트시티 1동 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1(가), 2(나), 3(다)는 전라남도 여수시 웅천동 소재 "이순신공원" 남서측 인근에 위치한 '웅천퍼스트시티' 제1동 제1층 제122호, 제137호 및 제138호로, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재한 주상혼용지대로서 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층건 중 1층 122호, 137호 및 138호로서, 외벽 : 석재붙임, 강화유리, 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 바닥 : 타일 마감 창호 : 강화유리창 구조임.

이용상태

근린생활시설(현장조사일 현재 '공실' 임)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 세장형의 토지로, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로, 북동측으로 중로에 각각 접하고 있으며, 북동측으로 진출입 하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 국가산업단지, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 공실임
- 관리비 미납 있음

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50107 (1)

소재지: 전라남도 여수시 웅천동 1868-2 웅천퍼스트시티 1동 1층122호

용도: 근린상가

감정가: 660,000,000원

토지면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

토지지분: 16.0132㎡ (약 4.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.90㎡ (약 12.98평)

건물지분: 42.9㎡ (약 12.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOO (청송군산림조합)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 웅천동에 소재한 "이순신공원" 남서측 인근에 위치한 '웅천퍼스트시티' 제1동 제1층 제122호입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재한 주상혼용지대로서 주위환경은 무난합니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 무난합니다. 남서측으로는 광대로, 북동측으로는 중로에 접하고 있으며, 북동측으로 진출입이 가능합니다.

도로상태: 본건 남서측으로 광대로, 북동측으로 중로에 각각 접하고 있으며, 북동측으로 진출입 하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 국가산업단지, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 웅천 퍼스트시티 일대는 아파트 단지와 상업 시설이 복합적으로 개발된 지역으로, 이순신공원 등 녹지 공간과 해안 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

* 갑4: 2023-03-20 접수, 소유권이전3번신탁등기말소 (웅천개발주식회사)

* 갑5: 2023-03-20 접수, 소유권이전 (이광익, 매매)

* 을1: 2023-03-20 접수, 근저당권 (청송군산림조합, 금1,536,000,000원), 말소기준권리

* 갑8: 2026-01-30 접수, 임의경매 (청송군산림조합, 1,344,626,881원), 말소

말소기준권리인 을1 근저당 외 등기된 권리 중 말소 예정인 권리가 다수 확인됩니다. 따라서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없어 보입니다.

등기부채권 총액: 1,536,000,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

*임차인 관련 주의사항: 임대관계가 미상인 점을 유의해야 합니다. 인수되는 임차 보증금은 없으므로 낙찰 후 명도 협의 시 관련 사항을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.*

1.4. 상권분석

지역 특성: 본건은 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재된 주상복합지대에 위치하여 지역 주민 및 공원 이용객을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

이용 현황: 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

상권 특징: 웅천동 일대는 신규 아파트 단지 입주와 함께 상권이 형성되고 있으며, 특히 웅천 퍼스트시티와 같은 복합 단지 내 상가는 배후 주거 단지의 소비력을 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 이순신공원과 인접하여 관광객 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층건 중 1층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임, 강화유리, 몰탈위 페인팅 마감이며, 내벽은 몰탈위 페인팅, 바닥은 타일, 창호는 강화유리창 구조입니다.

설비 내역: 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

교통 및 접근성: 대로와 중로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

주변 편의시설: 인근에 이순신공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 복합 단지 내 및 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

공실: 현장 조사일 현재 공실 상태입니다. 이는 임대 수익을 즉시 기대하기 어렵다는 점을 의미하며, 임차인 모집을 위한 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

관리비 미납: 관리비 미납이 확인되어, 낙찰 후 정산이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설의 존재 가능성을 검색하였으나, 본건 물건지 및 이순신공원 인근에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 여수시 웅천동의 웅천퍼스트시티에 위치한 1층 근린상가로, 이순신공원 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 우수한 도로 접근성과 주변 배후 주거 단지를 바탕으로 상권 활성화의 잠재력을 가지고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 부담은 없어 보입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 관리비 미납금이 있다는 점은 낙찰 후 처리해야 할 과제입니다. 임대 관계가 미상이나 인수할 보증금이 없다는 점은 명도에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 이순신공원 인접: 쾌적한 환경과 공원 이용객을 잠재적 고객으로 확보할 수 있습니다.

* 교통 편의성: 대로와 중로에 접해 있어 차량 접근성이 매우 우수하며, 이는 고객 방문에 유리합니다.

* 복합단지 내 위치: 배후 주거 단지를 기반으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 권리관계의 명확성: 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 웅천동 일대 개발 진행 상황에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 660,000,000원입니다.

예상 입찰가는 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 임대 수익률, 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 공실 상태임을 감안하여, 향후 공실 해소를 위한 기간과 비용, 예상 임대료 등을 반영한 수익성 분석이 필요합니다.

본 보고서에서는 상세한 시세 조사 및 수익률 분석 없이 예상 입찰가를 직접 산정하기는 어렵습니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 향후 철저한 시장 조사 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.