나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50128 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 14층1405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

이 아파트는 광양시 중동에 소재한 '광양중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 공공기관, 업무용, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량출입이 편리하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상20층 중 14층 1405호로서 남향계단식임. 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 및 석재마감 등, 내벽 : 벽지, 타일, 기타 내장재 마감 등, 창호 : 샷시창틀유리임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 방화설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 평지로서 아파트 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 아스팔트 포장중로와 접하는 단지내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

- 관리비 미납 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 순천지원 2026타경50128 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 14층1405호

용도: 아파트

감정가: 195,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 면적 정보

토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

토지 지분: 15.7251㎡ (약 4.76평)

건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

건물 지분: 59.5627㎡ (약 18.02평)

※ 아파트 전용면적: 59.56㎡ (약 18.02평) (분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

2.3. 특이사항

관리비 미납 있음

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

이 아파트는 광양시 중동에 소재하며, '광양중앙초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 아파트 단지, 공공기관, 업무용 시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적으로 보통 수준입니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 편리하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 중심상업지역, 중로1류(접합) 지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 채권자 및 채무자

채권자: 주택도시보증공사

채무자: (정보 제공되지 않음)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 강병진

* 보증금: 143,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-01

* 확정일자: 2022-03-21

* 배당신고일자: 2025-01-24

* 대항력: 없음

4.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (2022-01-03)

* 근저당: 우리은행 (80,760,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 강병진 (143,500,000원) - 말소 (전입일자 2023-05-01, 확정일자 2022-03-21)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (143,500,000원) - 말소 (2026타경50128)

4.4. 권리 분석 요약

등기부상 말소기준권리인 우리은행 근저당(을1)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 임차인 강병진 씨는 대항력이 없으며, 주택임차권 또한 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 낙찰자는 모든 권리를 말소시키고 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

총 등기부채권 합계: 224,260,000원

5. 상권분석

5.1. 중심상업지역 내 위치

해당 물건은 중심상업지역에 위치하여 상업 및 업무 시설과의 연계성이 높습니다. 주변에 근린생활시설, 업무용 시설, 학교 등이 소재하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

5.2. 생활 편의시설

인근에 광양중앙초등학교가 있으며, 아파트 단지, 공공기관 등이 있어 주거 환경 및 생활 편의성이 양호합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

* 교육시설: 광양중앙초등학교 남동측 인근

* 편의시설: 아파트 단지, 공공기관, 업무용, 학교, 근린생활시설 등

6.2. 교통

* 대중교통: 인근 버스정류장 이용 편리

* 도로: 차량 출입 편리, 서측 중로 1류와 접합

7. 잠재적 리스크

7.1. 관리비 미납

해당 물건은 관리비 미납이 존재합니다. 낙찰 후 미납 관리비에 대한 정산 책임 소재를 명확히 확인해야 하며, 보통 미납 관리비 중 공용부분에 대한 부담은 낙찰자에게 승계될 수 있습니다.

7.2. 혐오시설 및 주변 개발

현재 제공된 정보 및 조사 결과, 본 물건지 주변에서 직접적으로 생활에 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 장례식장 등)이 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광양시 황금동 지역에서 폐기물처리장 설치에 대한 주민 반대 사례가 있었으나, 이는 본건 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

7.3. 아파트 명의 변경 및 관리 문제

'수하임 아파트'의 경우, 과거 임대보증금 지급 관련 문제로 주택도시보증공사(HUG)와의 이슈가 있었던 사례가 보도되었습니다. 이는 해당 아파트 단지의 전반적인 관리 상태 및 신뢰도에 영향을 줄 수 있으므로, 낙찰 시 아파트 관리사무소 및 입주자대표회의와의 협의가 중요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 광양중앙초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 중심상업지역에 속해 있으며 교통이 편리하여 주거 및 투자가치로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 낙찰 후 명도 과정에서 관리비 미납분 정산에 대한 주의가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 학군: 광양중앙초등학교와 인접하여 자녀가 있는 실수요자에게 매력적입니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 출퇴근이 편리합니다.

* 중심상업지역 입지: 상업 및 업무 시설과의 접근성이 높아 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소 예정이므로 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

10. 예상 입찰가

제공된 정보와 시세 분석을 토대로 예상 입찰가를 산정합니다. '인수 보증금'은 0원이므로, 감정가 195,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. (본 정보는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.