나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50052 [1] 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 5 호반써밋남악오룡2차 201동 11층 1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 소재 "무안행복초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물로서,(사용승인일: 2020.08.19) 외 벽: 몰탈위페인트 마감 등 내 벽: 벽지 마감 등 창 호: 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 토지로서 아파트단지 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남동측 및 남서측으로 왕복4차선의 아스팔트포장도로, 서측으로 보행자전용도로, 북측 공원 월편으로 왕복6차선의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(오룡지구), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2025-05-26)(오룡지구), 대로3류(폭 25m~30m)(오룡지구)(접합), 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(무안행복초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2025-01-24)(교육환경보호구역 변경 설정 고시)<교육환경 보호에 관한 법률>,택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

2026년 2월 기준 미납관리비 950,060원

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50052 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건현황

소재지: 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 5 호반써밋남악오룡2차 201동 11층 1101호

용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물 (사용승인일: 2020.08.19)

건물 상태: 외벽 - 몰탈위페인트 마감 등, 내벽 - 벽지 마감 등, 창호 - 샤시창호 마감 등

1.3. 면적정보

토지면적: 0.00㎡ (이는 아파트의 경우 일반적인 상황으로, 대지지분이 포함되어 일괄 매각될 가능성이 높습니다.)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 118.72㎡ (약 35.9평) - 전용면적으로 추정됩니다.

건물지분: 118.7178㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가및매각정보

감정가: 630,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 소재 "무안행복초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통및접근성

본건까지 차량 진입이 가능하며, 단지 인근으로 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 단지 주변으로 왕복 4차선 및 6차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 지역분석

본건이 속한 오룡지구는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 남악신도시의 일부로서 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(무안행복초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권 보존(2020.10.13, 주식회사호반산업) 후 소유권 이전(2021.02.08, 문선경)되었습니다.

등기부에는 다수의 근저당권(무안신용협동조합, 김태우, 이진희)이 설정되어 있으며, 말소기준권리는 2021년 2월 8일 접수된 무안신용협동조합의 근저당권입니다.

전체 등기부채권 총액은 1,120,000,000원입니다.

최종적으로 광주지방법원 목포지원의 임의경매개시결정(2026타경50052, 채권자: 이진희)이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 이*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는권리

본 경매 절차를 통해 낙찰자는 일반적인 권리 인수 사항 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당사항 없음)

3.4. 말소기준권리

을1 근저당권 (무안신용협동조합, 2021.02.08 접수)이 말소기준권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권

본건은 주거지 내에 위치한 아파트 단지로, 직접적인 상업 시설보다는 단지 내 편의시설 및 인근 주거 단지의 상권을 이용하게 됩니다. 인근에 초등학교가 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 소규모 상권이 발달했을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 교통: 차량 진입 원활, 버스 정류장 인접

* 생활 편의: 단지 내 및 인근 상가 이용 가능

5.2. 교육시설

* 무안행복초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 기타 교육 시설은 남악신도시 개발 계획에 따라 조성되었을 것으로 보입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 미납관리비

2026년 2월 기준 미납 관리비 950,060원이 발생하였습니다. 이는 낙찰자가 인수 후 납부해야 할 금액으로, 잔금 납부 시 관리사무소에 확인하여 정확한 금액을 파악해야 합니다. (일반적으로 전유부분의 미납관리비는 낙찰자가 부담하나, 공용부분은 승계되지 않습니다. 정확한 확인 필요.)

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 설정되어 있으며, 이는 채무자가 동일한 다른 담보물건이 존재함을 의미합니다. 해당 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 가치에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 기타

* 토지면적이 0㎡로 표기되어 있으나, 아파트 건부지로 이용 중이며 대지지분이 포함되어 일괄 매각되므로 실질적인 토지 이용에는 문제가 없습니다.

* 등기부상 채권 총액(1,120,000,000원)이 감정가(630,000,000원) 대비 매우 높아, 유찰 가능성 및 향후 낙찰가 수준에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합의견

본건은 신축(2020년 사용승인) 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 인근에 학교가 있어 주거 환경이 안정적입니다. 그러나 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 경매 진행 시 경쟁이 치열하지 않거나, 유찰 가능성이 존재합니다. 임차인은 대항력이 없으며 보증금 또한 없어 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없습니다. 미납 관리비와 공동담보 물건의 존재는 확인이 필요한 리스크 요인입니다.

8. 투자포인트

* 신축 아파트: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접 및 아파트 단지 내 위치하여 정주 여건이 우수합니다.

* 대중교통 및 도로 접근성: 버스 정류장과 인접하며, 도로망이 잘 갖춰져 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인이 보증금 없이 거주 중으로, 명도에 큰 어려움이 예상되지 않습니다.

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 630,000,000원을 기준으로, 제시된 리스크 요인(높은 채권 총액, 공동담보)과 낙찰 후 발생할 추가 비용(미납 관리비, 명도 비용 등)을 고려하여 산정해야 합니다.

현재 등기부 채권 총액이 감정가를 초과하므로, 경매 진행 상황 및 경쟁률에 따라 감정가 이하로 낙찰될 가능성이 있습니다.

다만, 신축 아파트의 가치를 감안할 때, 보수적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하여 입찰 현장의 경쟁 상황을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 감정가: 630,000,000원

* 보수적 예상 입찰가 범위: 441,000,000원 ~ 504,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 비교, 동종 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.