나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30287 [1] 광주광역시 북구 중흥동 802-30 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '효동초교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류소 등이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 형상 지세 이용상황 1 자루형 평지 단독주택

인접 도로상태

본건 북측의 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 상대보호구역(2014-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> 전통상업보존구역(유통산업발전법)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

구분 구조 외벽 내벽 바닥 창호 2-가 시멘트벽돌조 몰탈위페인팅,타일붙임 등 몰탈위페인팅, 타일, 목재 등 인테리어 마감 인테리어타일 등 하이새시 등 슬라브지붕 2-나 시멘트벽돌조 몰탈위페인팅,타일붙임 등 몰탈위페인팅, 타일 등 시멘트몰탈 등 - 슬라브지붕 ㄱ 경량철골조 - - - - 렉산지붕 ㄴ 판넬조 판넬이음 - - - 판넬지붕 ㄷ 경량철골조 - - - - 판넬지붕 ㄹ 판넬조 판넬이음 - - - 판넬지붕 ㅁ 경량철골조 - - - - 렉산지붕

이용상태

구분 층(호) 이용상황 2-가 1,2 단독주택 2-나 1 변소 ㄱ 1 차양 ㄴ 1 통로등 ㄷ 1 차양 ㄹ 1 통로등 ㅁ 1 차양

설비내역

2-가 : 냉방설비, 난방설비, 급배수설비, 위생설비, 도시가스, 태양광발전 2-나 : 급배수설비, 위생설비

부합물 및 종물

별첨 명세표 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

공부와 별차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"가. 본건 지상에 수목 및 조경석 등이 소재하여 감정평가명세표 비고란에 별도 기재하였으니 참고바람. 나. 건물 옥상에 9kw 규모의 태양광발전설비가 소재하여 건물에 포함하여 평가하였음. 다. 임대관계는 미상임."

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 수목 및 조경석, 태양광발전설비 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30287 (1)

소재지: 광주광역시 북구 중흥동 802-30

용도: 단독주택

감정가: 542,602,100원

토지면적: 254.20㎡ (약 76.9평)

토지지분: 254.20㎡ (약 76.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 164.08㎡ (약 49.6평)

건물지분: 164.08㎡ (약 49.6평)

건물 제시외면적: 138.50㎡ (약 41.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '효동초교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 주거 및 상업 기능을 겸하고 있습니다.

교통 상황은 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류소 등이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 북측으로는 왕복 2차선의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

곡성축산업협동조합 근저당권 (접수일자: 2010-02-26, 권리금액: 110,500,000원)

등기부요약:

토지 등기부상 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시결정 등기가 기재되어 있으며, 대부분 말소된 것으로 확인됩니다.

건물 등기부상 소유권 보존 및 이전, 근저당권, 임의경매 개시결정 등기가 기재되어 있으며, 대부분 말소된 것으로 확인됩니다.

말소기준권리인 곡성축산업협동조합 근저당권 설정일(2010-02-26)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권 총액은 230,500,000원 (김대용 근저당 120,000,000원 + 김대용 임의경매 107,506,000원)으로 추정됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 등 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

임차인 현황:

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-04

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

비고: 최 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

광신맨션 (1981년식, 전용면적 55.74㎡): 2026년 4월 9,000만원, 2026년 7월 7,200만원에 거래되었습니다.

대흥맨션 (1983년식, 전용면적 67.26㎡): 2026년 3월 8,450만원에 거래되었습니다.

이 정보들은 아파트 및 연립, 다세대 주택의 거래 사례이며, 본건(단독주택)과는 직접적인 가격 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가(5억 4,260만원)는 이러한 아파트/연립/다세대 거래가보다 월등히 높은 수준으로, 이는 단독주택의 토지 가치 및 건물 가치를 반영한 것으로 해석됩니다.

5. 생활정보

인접 시설: '효동초교' 남동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

교통: 간선도로 및 노선버스정류소가 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다.

편의 시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

일괄매각: 토지, 건물뿐만 아니라 제시외 건물(138.50㎡), 수목, 조경석, 9kw 규모의 태양광발전설비까지 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 인수 후 활용 및 관리에 대한 계획이 필요합니다.

제시외 건물: 건물 면적 외 별도로 138.50㎡(약 41.9평)의 제시외 건물이 포함되어 있으므로, 현황을 정확히 파악해야 합니다.

태양광 발전 설비: 건물 옥상에 설치된 9kw 규모의 태양광 발전 설비가 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 유지보수 및 운영 관련 사항을 고려해야 합니다.

수목 및 조경석: 별도 명세표를 통해 정확한 수량 및 종류를 확인하고 관리 방안을 수립해야 합니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 파악된 임차인 최 은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 중흥동의 주상혼용지대에 위치한 단독주택으로, 효동초교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

254. 20㎡(약 76.9평)의 넓은 토지 위에 164.08㎡(약 49.6평)의 건물과 138.50㎡(약 41.9평)의 제시외 건물이 소재하며, 태양광 발전 설비 등이 포함된 일괄 매각 건입니다.

등기부상 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없을 것으로 예상됩니다.

주변 아파트/연립/다세대 주택의 시세는 본건 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있으나, 이는 단독주택과 공동주택의 가격 구조 차이로 이해됩니다.

다양한 부속 시설이 포함된 만큼, 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하고 매각 조건을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

양호한 입지: 효동초교 인근, 주상혼용지대, 교통 접근성 우수.

넓은 대지 면적: 254.20㎡(약 76.9평)의 토지를 활용할 수 있는 장점.

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상.

부가 가치: 태양광 발전 설비, 수목, 조경석 등이 포함되어 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 542,602,100원입니다.

등기부상의 채권 총액은 230,500,000원으로 파악됩니다.

임차인 최 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 거래가(7,200만원 ~ 9,000만원)는 본건 단독주택의 감정가(5억 4,260만원)와 직접적인 비교가 어렵습니다. 이는 대상 물건이 단독주택이고, 비교 대상은 아파트/연립/다세대 주택이기 때문이며, 단독주택은 토지 가치를 더 높게 평가받는 경향이 있습니다.

따라서, 본건의 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 약 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

보수적 관점에서의 예상 입찰가는 약 430,000,000원 ~ 490,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인, 주변 시세 및 개발 계획 조사, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

참고사항: 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 유무 조사는 본 보고서 작성 시점에 수행되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.