나이스옥션 법원경매 군산 2026타경10049 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 401 삼성아파트 111동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "군산진포초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 부근에 버스승강장이 소재하는 간선도로가 통과하고 있어 일반적 인 교통상황 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건내 제8층 제801호로서 외벽 : 몰탈위페인팅, 내벽 : 벽지 및 타일 등, 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리꼴, 평지의 아파트부지입니다.

인접 도로상태등

본건 주위로 왕복3차로 및 왕복2차로의 아스팔트도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로2류 (폭8m~10m)(저촉), 소로3류(폭8m 미만)(저촉), 중로2류(폭15m~20m)(접합) 가축사육제한구역 (2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 (유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>으로 일부 도로저촉이나 본건 사용, 수익에 영향은 없는 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2026타경10049 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 401 삼성아파트 111동 8층801호

용도: 아파트

감정가: 1억 20,000,000원

토지면적: 36.14㎡ (약 10.93평)

건물면적: 73.93㎡ (약 22.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동에 위치하며, '군산진포초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 형성된 주거지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 주위로는 왕복 3차로 및 왕복 2차로의 아스팔트 도로가 있어 접근성이 양호합니다. 토지 자체는 대체로 사다리꼴 형태의 평탄한 아파트 부지입니다. 도시지역, 제2종 및 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 일부 도로 저촉이 있으나 본건의 사용 및 수익에 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 4월 30일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을10)이며, 금액은 88,550,000원입니다. 이보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당권, 가압류, 임의경매 등)는 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다. 등기부등본상 채권 총액은 186,217,500원입니다. 임차인 현황으로는 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임대 관계에 대한 정보는 현재 파악되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 나운동은 과거 군산을 대표하는 도심으로 발전해왔으며, 현재도 아파트 밀집 주거지역과 상업지역이 어우러져 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다. 주변에는 초등학교, 중학교가 근접해 있어 교육 환경이 양호하며, 소아과, 치과 등 다양한 병원과 마트, 은행, 카페 등 생활 편의 시설이 풍부합니다. 또한, 주민센터가 가까이 있어 행정 이용도 편리합니다. 다행히 주변 환경 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 나운삼성아파트 111동 8층 801호로, 1998년 5월 사용 승인된 건물입니다. 전용면적 73.93㎡(약 22.36평)이며, 해당 면적은 흔히 공급면적 32평형(약 84.996㎡)으로 거래될 수 있습니다. 아파트 단지는 총 12개 동, 670세대로 구성된 대단지이며, 건물은 철근콘크리트 구조로 16층 높이입니다. 기본적인 위생, 난방, 승강기, 옥내 소화전 등의 설비가 갖추어져 있습니다. 단지 내에는 746대의 주차 공간(세대당 1.1대)이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 인수 보증금은 없으나, 임대차 관계가 불분명하므로 실제 점유자 확인 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건축 연식: 1998년 건축되어 연식이 28년차에 접어들므로, 향후 내부 수리 및 시설 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 층간 소음 및 방음: 일부 거주자 후기에 따르면 층간 소음 및 방음이 다소 아쉽다는 의견이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 군산시 나운동의 잘 갖춰진 주거 및 생활 인프라를 누릴 수 있는 아파트입니다. 교육, 교통, 상업 시설 접근성이 뛰어나며, 12개 동 670세대의 대단지로 관리되고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 경매 낙찰 후 명도 절차가 순탄하게 진행될 가능성이 높습니다. 다만, 임대차 관계 미확인 및 건물의 연식은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교, 중학교 등 교육 시설과 다양한 생활 편의 시설이 인접하여 가족 단위 거주에 적합합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 예정이어서 낙찰 후 권리 문제가 깔끔하게 정리됩니다.

* 대단지 인프라: 670세대 대단지로 관리비 부담이 상대적으로 분산되며, 단지 내 편의시설 및 주차 환경이 양호합니다.

* 잠재적 가치 상승: 재건축 또는 리모델링을 통해 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(73.93㎡)의 5층 매물이 2026년 7월 3일 1억 600만원에 거래되었습니다. 본건은 8층으로 5층보다 높은 층입니다. 또한, 감정가는 1억 2천만원으로 책정되어 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 1억 1천만원에서 1억 2천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 안전하게 낙찰받고 향후 시세차익을 고려한다면, 1억 1천 8백만원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.