나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30116 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 태평동 123-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 태평동 소재 '전주초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호 2)사다리형의 토지로서, 주거용 건부지 상태임. 기호 3)사다리형의 토지로서, 주거용 부속토지 상태임.

인접 도로상태

대상물건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2)제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, 지적재조사사업지구 (2025-04-09)(태평1지구)<추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1-가)벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서, 외벽 : 적벽돌쌓기, 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임, 페인팅 등 마감 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호 1-가) 1층 : 주택 , 지하실 : 창고임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도, 사진용지'와 같이 '기호 ㉠~㉢'이 소재함.

공부와의 차이

기호 1-가)일반건축물대장상 면적(117.93㎡)과 등기사항전부증명서상 면적(117.74㎡)이 상이함. 기호 1-가)의 지하실 부분의 의뢰목록 및 공부상 용도는 점포이나, 현황 창고 상태임. 기호 1-가)의 지하실 부분의 의뢰면적 및 공부상 면적은 48.19㎡이나, 실측 면적은 72㎡임. 기호 1-나)는 기준시점 현재 멸실 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : --.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 기호1-가)주택은 일반건축물대장상 면적(117.93㎡)과 등기사항전부증명서상 면적(117.74㎡)이 상이함
3. 기호1-가)지하실은 공부상 용도는 점포이나, 현황은 창고임
4. 기호1-가)지하실은 실측면적(72㎡)과 등기사항전부증명서상 면적(48.19㎡)이 상이함
5. 기호 1-나)는 현재 멸실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30116 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 태평동 123-1

용도: 단독주택

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 304.00㎡ (약 91.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 170.43㎡ (약 51.55평)

건물 제시외면적: 33.60㎡ (약 10.16평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 510,001,240원 (약 5억 1천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 태평동에 위치하며, '전주초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 그리고 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통 접근성, 빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

대상 물건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 지적재조사사업지구(태평1지구)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

최초 소유권 이전 (2006-08-21)

근저당권 (농협은행주식회사, 2023-03-16, 352,000,000원) - 말소기준권리

강제경매 (김준성, 2026-02-03, 90,000,000원) - 본건 경매 개시 결정

3.2. 등기부 현황 (건물)

토지 등기부와 동일한 권리 관계를 나타냅니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 장은진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-05

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 권리 분석 요약

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다. 등기사항전부증명서 상의 권리 중 근저당권(농협은행주식회사)이 말소기준권리가 되며, 본 경매 개시 결정 등기와 함께 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인(장은진)이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 태평동 지역은 주거 지역을 중심으로 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 전주초등학교가 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

4.2. 주변 유사 물건 시세

주변 아파트 단지인 '태평 아이파크'의 경우, 중소형 평형의 매매가가 4억 4천만원 ~ 4억 7천만원 수준에서 형성되어 있습니다. 그러나 본건은 단독주택으로, 직접적인 비교는 어렵습니다. 전주 시내 전반의 단독주택 및 다가구주택 매물 시세는 지역별, 건물 상태별로 1억 7천만원대부터 5억원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. 본건의 감정가는 5억 1천만원으로, 주변 시세 및 본건의 개별적 가치를 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 전주초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

'전주시 완산구 태평동' 지역의 특성상 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 건물 면적 discrepancies: 일반건축물대장상의 면적(117.93㎡)과 등기사항전부증명서상의 면적(117.74㎡)이 상이합니다.

* 지하실 용도 및 면적 discrepancies: 공부상 지하실 용도는 점포이나 현황은 창고입니다. 또한, 지하실 실측 면적(72㎡)과 등기사항전부증명서상 면적(48.19㎡)이 상이합니다.

* 건물 제시외 면적: 33.60㎡의 건물 제시외 면적이 존재합니다.

6.2. 건물 상태 및 현황

기호 1-나) 건물은 현재 멸실 상태입니다. 이로 인한 복구 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 임차인 관련 사항

대항력 있는 임차인(장은진)이 보증금 및 차임 0원으로 존재합니다. 비록 인수 부담은 없으나, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타 물건명세서 특이사항

일괄 매각 대상에 제시외 건물(33.60㎡)이 포함됩니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 태평동에 위치한 단독주택으로, 주변 교육 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 감정가는 5억 1천만원으로 책정되었습니다. 그러나 건물 면적 discrepancies, 지하실의 용도 및 면적 차이, 멸실된 건물 부분, 그리고 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 공부와의 차이 및 멸실된 건물 부분에 대한 명확한 파악과 추가 비용 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전주시 완산구 중심부 위치: 생활 인프라 접근성이 양호한 지역에 자리하고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세차익 가능성: 권리 분석상 인수 부담이 크지 않다면, 재정비 및 활용을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 510,001,240원입니다. 주변 아파트 시세는 4억 4천만원 ~ 4억 7천만원 수준이나, 본건은 단독주택이며 직접적인 비교 대상은 부족합니다. 제시된 권리 분석상 인수할 보증금은 0원이지만, 건물 면적 discrepancies, 멸실된 건물 부분, 지하실 용도 및 면적 차이 등의 중대한 하자 및 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 제시외 건물 33.60㎡가 포함되어 있으며, 이 부분의 처리 비용도 감안해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 약 85~95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 대략 4억 3천만원 ~ 4억 8천만원 범위로 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 낙찰가는 경매 당일 참여자들의 경쟁 정도와 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.