나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10120 [1] 경상남도 통영시 무전동 1054-2 한진로즈힐비치 101동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 무전동 소재 '한진로즈힐비치 101동 9층 904호'로서, 주위는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 15층 건중 9층 904호로서, 외 벽 : 치장콘크리트위 페인팅 마감등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 및 위생설비 등이 구비되어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복2차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10M~12M)(접합),가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기 타 : 대상 물건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재)상태인 바,내부구조 및 제반관련사항은 인근 탐문조사 및 관련공부 등을 종합 참작하여 평가하였으니 참조하시기 바람. 본건은 공유지분 부동산으로서, 위치 및 경계 확인이 곤란한 바 전체 구분건물을 대상으로 평가하였으며, 면적은 임병훈 지분 4분의 1 전부에 의거하여 사정 평가하였음.

물건 비고

-지분매각.
-공유자 우선매수 제한조건 있음.(매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 다음 매각기일에서 우선매수청구권 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 통영지원 2026타경10120 (1)

1.2. 소재지: 경상남도 통영시 무전동 1054-2 한진로즈힐비치 101동 9층904호

1.3. 용도: 아파트

1.4. 감정가: 110,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적: 97.52㎡ (약 29.5평)

1.5. 2.토지 지분: 24.38075㎡ (약 7.4평)

1.5. 3.건물면적 (전체 기준): 157.02㎡ (약 47.5평)

1.5. 4.건물 지분: 39.256㎡ (약 11.8평)

1.5. 5.매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (전체 1/4 지분)

1.6. 경매 구분: 부동산강제경매

1.7. 채권자: 서OOOOOOOOOOO

1.8. 특이사항: 중복사건, 지분매각, 공유자우선매수신고

1.9. 주의사항: 지분매각, 공유자 우선매수 제한조건 있음.

1.10. 등기부 요약 (말소기준권리: 서울보증보험, 2026.02.04)

2. 입지조건

2.1. 주위환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 혼재.

2.2. 교통: 차량 접근 용이. 남측 왕복 2차선 도로 접함. 제반 교통상황 보통.

2.3. 토지: 사다리형 평지, 아파트 건부지로 이용 중.

2.4. 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10M~12M), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 소멸되는 권리: 말소기준권리(서울보증보험 2026.02.04)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸.

3.2. 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.3. 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (단, 임대관계 미상으로 주의 필요)

3.4. 공유자 우선매수: 신고 있음. (제한조건: 보증금 미납 시 실효)

4. 상권분석

4.1. 주거 밀집 지역 내 근린생활시설 분포.

4.2. 아파트 단지 내/주변 편의시설 이용 가능.

5. 생활정보

5.1. 교통: 차량 접근 용이.

5.2. 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용.

5.3. 교육: 상대보호구역에 해당.

5.4. 주차: 단지 내 총 553대 주차 가능 (지상 4대, 지하 41대, 전기차 충전기 지하 2대).

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각: 전체 1/4 지분 매각으로, 타 공유자와의 관계 및 재산권 행사에 제약 발생 가능.

6.2. 공유자 우선매수: 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있으며, 이로 인한 입찰가 변동 또는 낙찰 무산 가능성 존재.

6.3. 임대관계 미상: 점유자 현황 및 임대차 관계 불명확으로 명도 과정에서 불확실성 존재 가능. (보증금 0원으로 인수되나, 대항력 있는 임차인 존재 가능성 배제 불가)

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 무전동 소재 한진로즈힐비치 아파트의 1/4 지분 경매 물건입니다. 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 차량 접근성이 좋습니다. 다만, 지분 매각이라는 특성상 공유자 우선매수권 행사 여부, 타 공유자와의 관계 설정, 명도 과정에서의 잠재적 리스크 등을 신중하게 고려해야 합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리 분석상 큰 문제는 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 유사 면적 매매가 대비 상대적으로 낮게 책정될 가능성.

8.2. 소액 투자: 전체 지분 매입 대비 낮은 금액으로 투자가 가능.

8.3. 통영시 무전동 지역의 주거 수요: 해당 지역 아파트 시장 동향 분석을 통한 가치 상승 잠재력 검토.

9. 예상 입찰가

본 물건은 전체 157.02㎡ (약 47.5평) 아파트의 1/4 지분(건물 39.256㎡, 토지 24.38075㎡)으로, 감정가는 110,000,000원입니다. 최근 유사 면적(157.024㎡)의 매매가가 440,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 건 지분의 시장 가치는 약 110,000,000원 (440,000,000원 * 1/4)으로 산정됩니다.

다른 매매 사례(77.958㎡ 235,000,000원, 59.981㎡ 189,000,000원)를 고려할 때, 평당 단가는 더 높게 형성될 수 있으며, 이를 바탕으로 본 건 지분의 이론적 가치는 124,000,000원까지 상승할 수 있습니다.

그러나 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가(110,000,000원)와 이론적 가치(약 124,000,000원) 사이에서, 위험 요소를 고려하여 125,000,000원 수준으로 제안합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 조사 결과, 인근에 중대한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 추가적인 시설 유무를 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.