나이스옥션 법원경매 통영 2026타경17 [1] 경상남도 거제시 상동동 72 거제신현에스케이뷰 110동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '거제상문고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교 및 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사슬래브지붕 15층건중 15층으로서, 외벽:몰탈위페인트 내벽:몰탈위페인트, 타일, 벽지 마감 창호:샷시 창호

이용상태

1)아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 되어 있으며, 도시가스난방설비, 승강기, 소화전, 소화기, 비디오도어폰 등이 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 지면은 북측으로 하향 완경사지세이며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지(경관녹지), 상업용지, 주거용지(공동주택), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제상동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기타사항:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2026타경17 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 상동동 72 거제신현에스케이뷰 110동 15층1502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 79,700,000원

* 토지면적: 66.70㎡ (약 20.18평)

* 건물면적: 75.13㎡ (약 22.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOO

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '거제상문고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교 및 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통한 외부 이동이 가능하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 아파트 단지는 북동측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지 이용 계획: 본 건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지(경관녹지), 상업용지, 주거용지(공동주택), 지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 14일 접수된 전북은행 근저당권(채권액 164,400,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 346,500원

* 전입일자(사업일자): 2018-12-24

* 확정일자: 2018-12-24

* 배당신고일자: 2026-02-13

* 대항력: 없음 (따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

* 비고:

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 164,400,000원 (전북은행 근저당권 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 실거래가 (2026년 5월 ~ 7월): 본 건과 동일 단지인 '거제신현에스케이뷰'의 84.7㎡ (약 25.6평) 면적대 아파트가 95,500,000원에서 113,500,000원 범위에서 거래되었습니다.

* 최근 전월세 (2026년 1월 ~ 5월): 본 건과 유사한 면적인 75.13㎡ (약 22.7평) 아파트가 보증금 10,000,000원, 월세 450,000원에 거래된 사례가 확인되었습니다.

* 총평: 본 건의 감정가는 79,700,000원으로, 유사 면적의 실거래가 및 단지 내 전반적인 시세를 고려할 때, 시장 가치 대비 합리적인 수준 또는 다소 낮은 수준으로 판단됩니다. 면적 차이가 있는 다른 면적대의 거래 가격대를 참고하여 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 본 건이 속한 '거제신현에스케이뷰' 아파트는 2008년 4월에 사용 승인된 단지로, 총 11개 동, 554세대로 구성된 대단지입니다.

* 건축 구조 및 마감: 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 15층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 몰탈 위 페인트, 타일, 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 설비 현황: 도시가스 난방 설비, 제반 위생 설비, 승강기, 소화전, 소화기, 비디오 도어폰 등이 설치되어 있습니다.

* 주차: 총 627대의 주차가 가능합니다. (지상 3대, 지하 19대, 기타 605대 - 상세 주차 가능 대수는 단지 내 여러 정보를 종합하여 파악)

* 주변 교육 시설: 거제상문고등학교, 거제상동초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 단지 내 상가 및 인근 편의 시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 면적 정보 불일치: 제공된 일부 매매 정보상의 전용면적(약 84.7㎡)과 본 건의 건물면적(75.13㎡) 사이에 차이가 존재하므로, 시장가치 평가 시 면적 차이를 충분히 고려해야 합니다.

* 감정가와 시장가 비교: 본 건의 감정가(79,700,000원)가 유사 면적대의 시장 실거래가 하단 범위와 유사하거나 낮게 형성되어 있어, 경매 시 경쟁 과열 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 특수한 관리 및 처분 절차가 있을 수 있어, 투자 전 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항(가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역 등)이 존재하여, 향후 건축 또는 개발 시 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 상동동에 위치한 '거제신현에스케이뷰' 아파트 110동 15층 1502호로, 2008년에 준공된 아파트입니다. 단지는 안정적인 주거 환경, 양호한 교통 접근성, 인접한 교육 시설 등의 장점을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 권리가 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 제공된 실거래가 정보와의 면적 차이, 유동화 물건이라는 점, 그리고 감정가가 시장가 대비 상대적으로 낮을 수 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 거제시 상동동의 기존 주거지역 내 위치하여 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

* 단지 규모: 554세대의 대단지 아파트로 관리 및 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 가격 경쟁력: 감정가가 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 평가될 경우, 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 잠재 가치: 거제 지역의 개발 계획 및 도시 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 79,700,000원입니다.

* 최근 실거래가 데이터에 따르면, 본 건보다 면적이 큰 84.7㎡ (약 25.6평)의 아파트가 95,500,000원에서 113,500,000원 범위에서 거래되었습니다.

* 본 건의 전용면적(75.13㎡, 약 22.7평)을 감안하여 환산 시, 시장 가치는 약 84,700,000원 (95,500,000원 * 75.13/84.7) 에서 100,500,000원 (113,500,000원 * 75.13/84.7) 수준으로 추정됩니다.

* 감정가가 시장가 대비 낮은 수준으로 판단되며, 경매 참여율 및 단지 내 선호도를 고려할 때, 감정가 이상에서 경쟁이 있을 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가 범위는 85,000,000원에서 100,000,000원 사이로 제안합니다. (감정가 79,700,000원 이상)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.