나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10057 [1] 경상남도 진주시 지수면 금곡리 173 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2026.02.13

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 진주시 지수면 금곡리 소재 '신당마을회관' 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황 기호(1) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하고, 공업용 부지로 이용중임. 2) 인접도로 기호(1) : 북측으로 왕복 2차선의 포장도로, 남측으로 노폭 4~5 미터 내외의 진입도로가 각각 소재함. 3) 토지이용계획확인서상 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 및 이용상태 기호(2,2-1) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 벽체 : 판넬 마감 등 주기둥 : H-Beam(400x200mm) 등 층고 : 약 9.5m(최고), 약 8.0m(최저) 창호 : 샷시창호 등 이용상태 : 공장. 기호(2-2) 일반철골구조 강판지붕 단층건으로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등 내벽 : 페인팅, 벽지, 타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등 이용상태 : 사무실 등. 2) 설비내역 기호(2-2)에 위생 및 급·배수설비 등 되어 있음. 3) 공부와의 차이 기호(2-2)의 귀 제시목록 및 공부상 지붕은 ‘판넬지붕’이나, 현황 ‘강판지붕’임.

기계/기구의 현상

1) 본건 기계기구는 '크레인, 수변전설비'로서, 본건 토지 기호(1) 지상 및 건물 기호(2-1) 내 소재함. 2) 본건 기계기구 목록의 기호(2)(수변전설비)는 기준시점 현재 사용중단된 것으로 조사되며, 변압기로 연결되는 전선이 단선된 상태이고, 접근이 곤란하여, 정상작동 여부 등은 확인되지 아니하였으니, 경매 입찰시 제반 관련사항 등을 재확인하시기 바람. 3) 본건 기계기구의 정상작동 여부 등은 재확인을 요하며, 일부 부품교체 및 정비(수리)가 필요한 부분이 있을 수 있으니, 경매 입찰시 제반 관련사항 등을 재확인하시기 바람.

공작물의 현상

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기타참고사항

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅈ') 및 제시외 기계기구 수변전설비 (감정서상'a') 매각포함
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제 2023-284호(감정평가서 참조) 매각 포함.
(목록의 기호2 수변전설비는 현재 사용중단 및 단선된 상태임)
-토지 일부는 타인점유 상태인바 이를 감안하여 평가함.
-건물 기호2-2의 공부상 지붕은 '판넬지붕'이나 현황 '강판지붕'임
-건물의 일반건축물대장상 위반건축물표시가 되어있어 해당관공서에 문의하였으며 상기 제시외 건물등과 관련된 위반으로 조사되므로 입찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2026타경10057 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOO (등기부상 경남은행으로 추정)

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 경상남도 진주시 지수면 금곡리 173 (신주소: 경상남도 진주시 금평로 165)

용도: 공장

토지 면적: 2171.00㎡ (약 656.75평)

건물 면적: 835.00㎡ (약 252.61평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정평가액 및 매각 조건

감정가: 756,813,700원

매각 포함 사항: 제시외 건물 (감정서상 'ㄱ~ㅈ') 및 제시외 기계기구 수변전설비 (감정서상 'a'), 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 (2023-284호)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 지수면 금곡리 소재 '신당마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황

토지 형태는 부정형이며, 대체로 평탄하여 공업용 부지로 이용 중입니다. 북측으로는 왕복 2차선의 포장도로가, 남측으로는 노폭 4~5미터 내외의 진입도로가 각각 접해 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다. 토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

2.3. 건물 현황

건물은 일반철골구조의 단층 공장(기호 2-1)과 사무실(기호 2-2)로 구성되어 있습니다. 공장 건물의 층고는 약 8.0m에서 9.5m까지 형성되어 있습니다. 다만, 건물 기호2-2의 공부상 지붕은 '판넬지붕'으로 기재되어 있으나, 현황은 '강판지붕'으로 확인되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 10월 31일 접수된 경남은행의 근저당권 (을14/을10)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 총 채권액 (참고)

등기부등본에 기재된 총 채권액(근저당, 가압류, 압류 등)은 토지와 건물을 합산하여 약 29억 4천만원에 달하는 상당한 금액입니다. 이는 경매 후 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

3.4. 임차인 현황

본 건의 인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업시설

본 물건이 위치한 지수면 금곡리는 대규모 산업단지보다는 중소 규모의 공장과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 따라서 특정 산업의 집중보다는 개별 공장의 운영에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 교통 접근성

북측의 왕복 2차선 도로와 남측의 진입로를 통해 외부와 연결되며, 지역 내 이동은 원활할 것으로 보입니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

4.3. 지역 개발 계획

주변 지역에 대한 구체적인 대규모 개발 계획 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

해당 물건지는 공장 밀집 지역으로, 주거 지역에 비해 상업 시설이나 생활 편의 시설이 부족할 수 있습니다. 주변 편의 시설 이용 시 인근 읍면 소재지로 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 공공 검색 결과, 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 문제

건물에 대한 일반건축물대장상 위반건축물 표기가 되어 있습니다. 이로 인해 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 제재가 발생할 수 있으므로, 해당 관공서에 문의하여 정확한 위반 내용, 시정 방법, 예상 비용 등을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 타인 점유 토지

감정평가서에 토지 일부가 타인 점유 상태임을 감안하여 평가했다고 명시되어 있습니다. 점유자의 권리 관계, 명도 가능성, 명도 시 발생할 수 있는 추가 비용 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기계/설비 노후화 및 사용 중단

매각에 포함된 수변전설비(기호2)는 현재 사용 중단 및 단선 상태로, 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있으며, 다른 기계기구들의 상태도 현장 확인이 필요합니다.

6.4. 건물 지붕 현황 차이

건물 기호2-2의 경우, 공부상 지붕 재질은 '판넬지붕'이나 현황은 '강판지붕'으로 차이가 있습니다. 이는 향후 건물 관련 서류 정리 시 확인 및 조정이 필요할 수 있습니다.

6.5. 높은 채권 총액

등기부등본 상 총 채권액이 매우 높아, 낙찰 후 잔여 채권자와의 법적 분쟁 가능성 등 복잡한 이해관계가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 지수면에 위치한 공장용 부동산으로, 토지와 건물, 그리고 일부 기계기구까지 포함하여 일괄 매각되는 건입니다. 주변 환경은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 입지 자체는 일반적인 공장 운영에 적합하다고 볼 수 있습니다.

그러나 가장 중요한 리스크 요인은 건물에 등재된 위반건축물 표기와 토지의 타인 점유 상태입니다. 이 두 가지 사항은 명확한 해결 방안 마련 및 추가적인 비용 발생 가능성이 높으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사와 함께 관련 관청 및 점유자와의 협의가 필수적입니다. 또한, 사용 중단된 수변전설비의 상태도 추가적인 투자 비용을 유발할 수 있는 요소입니다.

권리관계는 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 등기부상의 총 채권액 규모는 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 토지, 건물, 기계기구까지 일괄 매각되어 추가적인 설비 투자 없이 바로 활용 가능합니다.

* 공장용 부동산으로서, 특정 제조업이나 생산 시설 운영에 적합합니다.

* 위반건축물 및 타인점유 문제 해결 시, 건물 및 토지의 법적/물리적 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 운영 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 756,813,700원입니다. 그러나 위반건축물에 대한 시정 비용, 타인 점유 토지에 대한 명도 비용 및 협상 비용, 사용 중단된 수변전설비 등의 수리 또는 교체 비용, 그리고 기타 예상치 못한 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 이러한 잠재적 리스크 요인들의 구체적인 비용 산출과 현장 답사를 통한 상세한 물건 상태 파악, 그리고 주변 유사 부동산의 시세 조사를 선행한 후에 결정하는 것이 바람직합니다. 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.