나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20067 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 7 더-푸른아파트 111동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리소재 더-푸른아파트 111동 3층 304호로서 부근은 공동주택, 학교, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층건내 3층 304로서 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 유사한 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지4면으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭35m~40m)(접함), 소로1류(폭10m~12m)(국지도로)(접함), 중로2류(폭15m~20m)(보조간선도로)(접함), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(밝은별명성유치원)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(삼계초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 절대보호구역(밝은별명성유치원)<교육환경 보호에 관한법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 하천구역<하천법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

폐문부재로 인하여 내부 미확인.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유정보

사건번호: 마산지원 2026타경20067 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 7 더-푸른아파트 111동 3층 304호

용도: 아파트

토지면적: 39.78㎡ (약 12.03평)

토지지분: 39.78㎡ (약 12.03평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

1.3. 감정평가액

감정가: 123,000,000원

2. 입지조건

2.1. 단지 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치한 더-푸른 아파트 111동 3층 304호입니다. 본 아파트는 총 1,314세대로 이루어져 있으며, 1998년 6월에 사용승인되었습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등이 있으며, 지상 및 지하 주차 공간을 합쳐 총 467대(전기차 충전소 6대 포함)의 주차가 가능합니다. 아파트 이름처럼 삼계리에 위치한 다른 아파트에 비해 단지 내 공원과 조경이 많은 편입니다.

2.2. 교통상황

단지 사면으로 도로가 접해 있으며, 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 인근 버스 정류장에서 다수의 시내버스가 운행되어 교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본건이 속한 토지는 제3종일반주거지역이며, 대로1류(폭 35~40m), 소로1류(폭 10~12m), 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 택지개발지구, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역(학교, 유치원) 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

아파트 주변에는 롯데마트 삼계점, 삼계초등학교, 삼계중학교, 마산내서여자고등학교 등 다양한 편의 및 교육 시설이 인접해 있습니다. 외부 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권이전(1998.08.31) 이후 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되었으나, 말소기준권리인 현대캐피탈주식회사 근저당(2019.02.25, 96,000,000원)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다. 최종적으로 아이앤유크레디트대부주식회사의 근저당(2019.07.05, 13,000,000원) 및 임의경매개시결정(2026.01.30)이 말소기준권리인 근저당(을11)보다 후순위로서, 해당 경매로 인해 본 건의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3.3. 물건명세서 특이사항

작성일 2026년 8월 3일 기준으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건은 공동주택, 학교, 근린시설 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있으며, 아파트로 이용 중입니다. 주변에 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

4.2. 시장 동향

최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(59.99㎡)의 아파트가 2026년 6월 5일에 108,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 39.74㎡ 면적의 아파트는 2026년 6월 22일에 79,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(123,000,000원)와 비교했을 때, 시장 가격이 감정가보다 다소 낮게 형성될 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 내 3층 304호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽 및 천정은 벽지 마감, 창호는 샤시창호입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 면적 정보

본 건물의 전용면적은 59.99㎡이며, 토지지분은 39.78㎡입니다. 이는 평수로 환산 시 각각 약 18.15평과 약 12.03평에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

본건은 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부를 확인하지 못했습니다. 정확한 내부 상태, 도배, 장판, 내부 설비 등을 알 수 없어 예상치 못한 수리비가 발생할 수 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

6.2. 권리관계 부담

감정가는 123,000,000원이지만, 등기부채권 총액은 180,300,000원으로 높은 편입니다. 비록 경매로 대부분 소멸되겠지만, 채권 총액은 해당 물건의 잠재적 가치 대비 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 만약 유치권이나 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 다만, 현재 제공된 정보상 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산회원구에 위치한 더-푸른 아파트 111동 3층 304호로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 아파트는 사용승인 후 약 20년 이상 경과되었으나, 기본적인 설비는 갖추고 있으며 단지 내 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석 상으로는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 권리 상의 큰 문제는 없어 보입니다.

하지만, 폐문부재로 인한 내부 미확인 상태는 가장 큰 리스크 요인입니다. 실제 방문하여 내부 상태를 확인하고 수리 비용을 정확히 산정하는 것이 필수적입니다. 또한, 최근 실거래가와 감정가 간의 괴리가 존재하므로, 시장 상황과 물건 상태를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트: 창원시 마산회원구는 꾸준한 수요가 있는 주거 지역입니다.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 단지 주변으로 도로망, 버스 노선, 마트, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 소형 면적 공급: 59.99㎡의 전용면적은 1~2인 가구 실수요자에게 매력적인 크기입니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 시장 가격 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 적정 가격으로 재판매 또는 실거주 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 123,000,000원입니다. 그러나 최근 동일 면적(59.99㎡)의 거래 사례가 108,000,000원임을 고려할 때, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 폐문부재로 인한 내부 미확인 및 잠재적 수리 비용을 감안해야 합니다.

따라서, 주변 시세와 물건 상태의 불확실성을 고려하여, 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 면밀한 현장 조사를 통한 정확한 수리비 산출 후, 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다. 권리분석상 추가 인수될 권리가 없으므로, 입찰 가격 책정 시에는 물건의 총 소유 비용(취득세, 수리비, 명도비용 등)을 종합적으로 고려하여 수익성을 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.