나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20072 [1] 경상남도 함안군 칠서면 계내리 12 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 계내리 소재 '칠서휴게소(양평방향)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 칠서일반산업단지 인근으로 중·소규모의 공장, 농가주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(1),(4)토지까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1),(4)토지는 평지 내 2필지 일단의 평탄한 부정형의 토지이고, 현황 “공업용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호(1),(4)토지 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장된 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(용호천)<소하천정비법> - 기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

의견서 4,5p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 4,5p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2) 구조 : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2012년 01월 09일) 벽 체 : 하부 조적위 판넬잇기 마감 등, 천 정 : 철골트러스위 판넬 마감 등, 층 고 : 약 14.0미터(최고높이 약 : 16.0미터), 주기둥 : H-BEAM(600x300mm 등), 바 닥 : 하드너 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임. - 기호(2-1) 구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서, (사용승인일 : 2012년 01월 09일) 외 벽 : 드라이비트 및 인조석 마감 등, 내 벽 : 인테리어, 벽지 및 타일 마감 등, 바 닥 : 장판지 및 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임. - 기호(3) 구조 : 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2012년 01월 09일) 벽 체 : 하부 조적위 판넬잇기 마감 등, 천 정 : 철골트러스위 판넬 마감 등, 층 고 : 약 14.0미터(최고높이 약 : 16.0미터), 주기둥 : H-BEAM(600x300mm 등), 바 닥 : 하드너 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

- 기호(2) : 공장 등으로 이용 중임. - 기호(2-1) : 사무실, 식당, 휴게실 및 숙소 등으로 이용 중임. - 기호(3) : 공장 및 사무실 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있으며, 냉난방시설은 관계인부재로 별도 조사하지 못하였음.

부합물 및 종물

본건에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물 성질의 제시외 건물(기호㉠~㉩)이 소재하며, 감정평가목적 등을 고려 실측사정 하였고, 구조, 용도, 사용자재, 시공정도, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 원가법으로 평가하되, 감가수정시 관찰감가법을 병용하였으며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단 되는바, 토지 평가시 이에 구애 없이 평가하였으니 소유권 확인 및 일괄경매 여부는 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 4,5p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구(1-1~1-9) 및 제시외 건물(2-1~2-10) 매각 포함. 본건 기계기구목록 중 “휀스 및 자바라 정문” 및 본건 토지 지상에 미신고, 미허가 공으로 관정에 대한 상세내역이 확인되지 않는 “지하수 관정”은 각 토지에 정착된 구축물의 성격으로서 토지에 포함하여 최저매각가격 산정됨. 본건 토지 지상 위에 이동이 용이한 건조된 소형선박(타인 소유로 탐문 조사됨), 컨테이너박스, 폐자재 등은 매각 제외.
목록 1,4번은 2필지 일단의 토지로서 각 필지는 일단을 이루어 ‘공업용 건부지’로 이용되고 있으며, 목록 1.번은 일부가 ‘접도구역 및 소하천구역’에 저촉되고 일부는 현황 ‘법면’인 바, 최저매각가격은 이를 감안한 가격임. 본건 토지들은 인접 필지와 경계 구분이 모호한바, 정확한 경계 및 위치는 지적 측량을 요함.
목록 2, 2-1, 3 건물은 등기사항전부증명서상 ‘칠서면 계내리 12, 13-3, 13-4, 14-2, 18, 22번지’ 위 지상에 등기되어 있으나, 토지대장상 2012. 1. 17.로 합필 및 일반건축물대장상 2013. 12. 3.자로 표시변경되어 현황 ‘칠서면 계내리 12, 21-1번지’상에 소재함.
제시외 2-1 건물은 관리인 부재 및 폐문으로 인하여 내부 확인하지 못하였으며, 본건 기계기구는 가동 여부 확인이 불가하였으므로 응찰 시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 마산지원 2026타경20072 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제사십일차유동화전문

1.2. 소재지및토지정보

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 계내리 12

토지용도: 공장

총토지면적: 11,027.00㎡ (약 3,337.67평)

토지제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물용도: 공장

총건물면적: 3,679.19㎡ (약 1,113.27평)

건물제시외면적: 329.10㎡

주요건물구조:

- 기호(2): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물 (2012.01.09 사용승인)

- 기호(2-1): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물 (2012.01.09 사용승인)

- 기호(3): 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물 (2012.01.09 사용승인)

1.4. 감정가및매각조건

감정가: 6,029,883,280원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

매각포함: 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구(1-1~1-9) 및 제시외 건물(2-1~2-10) 포함. "휀스 및 자바라 정문"과 "지하수 관정"은 토지에 포함하여 최저매각가격 산정됨.

매각제외: 이동이 용이한 건조된 소형선박(타인 소유 추정), 컨테이너박스, 폐자재 등.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 계내리 소재 '칠서휴게소(양평방향)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 칠서일반산업단지 인근으로 중·소규모의 공장, 농가주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통및접근성

본건 토지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장된 진입도로가 개설되어 있음.

2.3. 지역지구및규제

- 기호(1) 토지: 계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한200m, 700m), 접도구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역(용호천)

- 기호(2) 토지: 계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한200m), 배출시설설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 인수되는권리

제공된 자료에 따르면, 등기부등본상 모든 근저당권, 가압류, 압류 등이 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인되어, 경매 낙찰 시 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태로 판단됩니다.

3.2. 말소되는권리

중소기업은행, 기술보증기금 등의 근저당권 및 창원지방법원 마산지원의 임의경매개시결정(채권자: 유아이제사십일차유동화전문)을 포함한 다수의 가압류, 압류 등이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (총 채권액 합계 약 69억원 규모)

3.3. 임차인현황

* 첨단전략산업협동조합(대표자: 김 )

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2025-01-20

- 대항력: 없음

- 비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 사항은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 칠서일반산업단지와 인접하여 산업 활동이 활발한 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 중소규모 공장들이 다수 분포하고 있어 관련 산업 생태계가 형성되어 있을 것으로 보입니다. 대규모 편의시설이나 주거단지는 인근 도시 지역에 위치할 것으로 추정됩니다. 현재까지 파악된 바로는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건지의 직접적인 생활 편의시설에 대한 자세한 정보는 제한적입니다. 하지만 칠서일반산업단지 및 인근 농경지, 주택 등이 혼재된 지역의 특성을 감안할 때, 기본적인 생활 편의는 인근 도시 또는 산업단지 내 지원 시설을 통해 가능할 것으로 예상됩니다. '칠서휴게소'가 인근에 위치해 있어 간이 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 물리적하자및현황

- 제시외 건물 2-1: 관리인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 불가했습니다.

- 기계기구: 가동 여부 확인이 불가하므로 응찰 시 참고가 필요합니다.

- 토지 경계: 인접 필지와 경계 구분이 모호한 부분이 있어 정확한 경계 및 위치 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다.

- 토지 이용 현황: 목록 1번 토지는 일부가 '접도구역 및 소하천구역'에 저촉되고 일부는 현황 '법면'으로 이용 중입니다.

6.2. 법적/행정적제한

- 접도구역, 소하천구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 토지이용계획에 따른 각종 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 기타

- 유동화 물건으로, 일반적인 물건에 비해 취득 및 관리 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

- 건물의 정확한 소재지가 등기부등본과 건축물대장 상에 약간의 차이가 있으나, 이는 합필 및 표시 변경으로 인한 현황 반영으로 보입니다 (현황: 칠서면 계내리 12, 21-1번지).

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 함안군 칠서면 계내리에 위치한 대규모 공장 용도의 부동산입니다. 넓은 토지 면적과 연면적을 갖추고 있으며, 공장 운영에 필요한 기계기구 및 제시외 건물까지 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 권리 분석 결과, 모든 선순위 권리는 말소될 것으로 예상되어 낙찰 후 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 일부 토지의 지적 불명확성, 건물 일부의 내부 미확인, 기계기구 가동 불확실성 등은 현장 확인 및 추가 조사가 필요한 부분입니다. 주변 산업단지와의 인접성 등 입지 조건은 공장으로서의 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

- 넓은 부지와 다수의 공장 건물, 기계기구 일괄 매각으로 즉시 활용 가능성.

- 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 소유권 확보 가능.

- 칠서일반산업단지 인근의 산업적 입지 조건.

- 유동화 물건으로, 잠재적으로 시장가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 6,029,883,280원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(건물 내부 및 기계 설비 상태 확인 불가, 토지 경계 불명확성 등)와 향후 예상되는 추가 투입 비용(측량, 내부 수리 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 본 물건은 유동화 물건으로, 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 정확한 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 이루어져야 하며, 본 정보만으로는 특정 금액을 제시하기 어렵습니다. 다만, 권리상의 부담이 없다는 점을 감안하여 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 형성될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

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