나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10092 [1] 경상남도 김해시 어방동 719-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함감정 · 평가일 2026.02.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 어방초등학교 남측 인근에 위치하며, 부근은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 주거환경은 대체로 보통수준임.

교통상황

본건까지 소형 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 보통수준임.

형태 및 이용상태

부정형. 완경사로서 다가구주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 3m의 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2:철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로서(사용승인일:2008.12.01) 외벽 : 화강석붙임, 타일붙임 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감 등 창호 : 하이샤시창호 구조 등

이용상태

1~4층 모두 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

일반건축물대장상 1층의 용도는 '사무소'이나, 현황은 '다가구주택'으로 이용중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타사항 : 본건은 현장조사시 거주인의 부재로 각 가구 호별 직접적인 내부 확인을 수행하지 못하여, 건축물 현황 도면, 외부 조사사항, 본건 감정평가선례 자료 등을 참작 하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 내부 관리 및 이용상태 등은 별도의 확인이 요구됨.

물건 비고

일괄매각. 일반건축물대장상 1층의 용도는 사무소이나 현황 다가구주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 창원지방법원 2026타경10092 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 송OO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 김해시 어방동 719-4

* 용도: 다가구주택 (건축물대장상 1층 용도는 사무소이나 현황 다가구주택으로 이용 중)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 415,610,300원

* 토지 면적: 146.90㎡ (약 44.46평)

* 건물 면적: 258.07㎡ (약 78.07평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 경상남도 김해시 어방동 소재 어방초등학교 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

* 주거 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

* 소형 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 도로 및 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

* 북서측으로 폭 약 3m의 막다른 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

* 토지 및 건물 등기부에는 다수의 소유권 이전 기록과 근저당권, 주택임차권, 강제경매 개시결정 등기가 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

* 토지 등기부상 '을8' 근저당권(부경양돈협동조합, 156,000,000원, 접수일자: 2015-08-25)이 말소기준권리입니다.

* 건물 등기부상 '을8' 근저당권(부경양돈협동조합, 156,000,000원, 접수일자: 2015-08-25)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 경매 절차를 통해 소유권 취득 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 분석 내용을 바탕으로 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 분석

* 김광재: 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-06-27, 확정 2026-03-09. 대항력 없음.

* 김용승: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-11. 대항력 없음.

* 송이슬: 보증금 60,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-08-03, 확정 2021-08-11. 대항력 없음. (참고: 본건 강제경매 채권자)

* 옥주희: 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-12-13, 확정 2024-12-13. 대항력 없음.

* 정동철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-06-26. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의: 본건 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석되나, 인수되는 보증금이 없더라도 법적 절차 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 임대차 관계는 현황 조사 시점의 정보이므로, 실제와 차이가 있을 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 주택지대에 위치하며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 주요 상업 지역으로의 접근성은 보통 수준입니다.

4.2. 지역 특성

* 주거 지역으로서 비교적 조용한 환경을 제공하며, 소규모 상가들이 생활 편의를 지원합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 어방초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 관련 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 규제가 적용됩니다.

5.2. 편의 시설

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장과의 현황 불일치

* 일반건축물대장상 1층의 용도는 '사무소'로 등재되어 있으나, 실제로는 '다가구주택'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 용도 변경이나 불법 건축물 관련 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 미확인 내부 상태

* 현장 조사 시 거주인의 부재로 각 가구별 내부 확인이 불가하여, 정확한 이용 상태 및 관리 상태 파악에 한계가 있습니다. 입찰 전 내부 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건과 인접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으므로 관련 시설의 잠재적 존재 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경상남도 김해시 어방동에 위치한 다가구주택으로, 어방초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다.

* 건축물대장과 현황의 용도 불일치, 내부 확인 불가 등 몇 가지 확인이 필요한 사항이 있으나, 권리 관계상 인수되는 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 안정적인 주거 환경과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있어, 지역 내 실수요자 및 장기적 관점의 투자자에게 고려될 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 어방초등학교 인근의 조용한 주택가에 위치하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 수익형 부동산 가능성: 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리관계 단순화: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 개선 잠재력: 건축물대장상 용도 변경 및 내부 시설 개선을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 415,610,300원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정은 별도의 상세 시장 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

* 최종 예상 입찰가는 감정가 415,610,300원을 기준으로, 시장 상황 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 산정하되, 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 실제 낙찰가격을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.