나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3134 [1] 대구광역시 달서구 유천동 298-1 대곡역화성파크드림 103동 28층2801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 유천동 소재 "유천초등학교" 북서측에 위치하는 "대곡역화성파크 드림 제103동 제28층 제2801호" 단위세대이며, 주위일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 도시철도1호선(대곡역)이 소재하는 등 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 내력벽식구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상28층건 중 28층 2801호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등, 바닥: 바닥재, 타일 등, 창호: 샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 왕복 10~11차선의 광대로와 접하며, 남동측, 남서측, 북서측으로 폭 약 12미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호 2): 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2008-11-19)(대구유천 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 다락이 있는 복층구조이며, 동류형 내부 및 일반적인 상황을 기준함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3134 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 유천동 298-1 대곡역화성파크드림 103동 28층 2801호

용도: 아파트

감정가: 505,000,000원 (5억 5백만원)

건물면적: 134.20㎡ (약 40.6평)

토지면적: 54.23㎡ (약 16.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 대구광역시 달서구 유천동 소재 "유천초등학교" 북서측에 위치하며, 주변 일대는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있음.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 및 도시철도 1호선 대곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 단지 북동측으로는 왕복 10~11차선 광대와 접하고, 남동측, 남서측, 북서측으로는 폭 약 12미터 내외의 도로와 접함.

지역 지구: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경 보호법) 등의 규제를 받음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2014년 3월 14일 접수된 국민은행 근저당 (을3) 179,400,000원으로, 이보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸됨.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 개요가 없어 확인이 필요함. 다만, 본건이 아파트임을 고려할 때 실질적인 인수 사항은 없을 것으로 판단됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이지만, "임대관계: 미상임"으로 기재되어 있어 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요함. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

단지 규모: 본건이 속한 대곡역화성파크드림은 총 4개 동, 670세대로 구성된 대단지 아파트임.

주변 상권: 단지 인근에 형성된 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리하며, 대곡역을 중심으로 형성된 역세권 상권을 활용할 수 있음.

5. 생활정보

단지 정보: 대곡역화성파크드림은 2007년 12월 14일 사용승인된 아파트로, 총 670세대로 구성됨.

해당 물건: 103동 28층 2801호에 위치하며, 전용면적 134.20㎡ (약 40.6평)의 복층 구조에 다락이 있는 특이사항이 있음. 최고층인 28층에 위치함.

주차: 단지 내 총 주차 대수는 268대로, 세대당 약 0.4대 수준으로 주차 공간이 다소 부족할 수 있음.

주변 시설: 유천초등학교가 북서측에 위치하며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 있음.

6. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 0원이지만, 임대 관계가 불분명하므로 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 주의가 필요함.

주차 공간 부족: 세대당 주차 가능 대수가 낮아 차량 보유 시 불편함이 따를 수 있음.

건축 연한: 2007년 준공되어 19년차 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 및 향후 재건축/리모델링 관련 계획 고려 필요.

복층 및 다락 구조: 내부 공간 활용성은 높으나, 기존 구조와 상이할 경우 유지보수 측면에서 추가 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 유천동 소재 대곡역화성파크드림 아파트 28층 복층 호실로, 지하철 1호선 대곡역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음. 2007년 준공된 670세대 규모의 단지로, 권리분석상 낙찰 후 인수되는 부담은 적을 것으로 예상됨. 다만, '임대관계 미상'이라는 부분은 명확히 확인하고 진행해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 대곡역(지하철 1호선) 인접으로 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑함.

대단지 아파트: 670세대의 규모로 관리의 용이성과 주거 편의성이 높음.

생활 편의시설: 학교, 근린생활시설 등 주변 생활 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

복층/다락 구조: 일반적인 아파트와 차별화된 내부 구조로 공간 활용성이 뛰어나며 희소성을 가짐.

9. 예상 입찰가

감정가: 505,000,000원 (5억 5백만원)

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월: 84.84㎡ (약 25.7평), 2층, 270,000,000원 (2억 7천만원)

* 2026년 6월: 134.1972㎡ (약 40.6평), 23층, 260,000,000원 (2억 6천만원)

* 2026년 7월: 134.1972㎡ (약 40.6평), 27층, 390,000,000원 (3억 9천만원)

본 물건은 전용면적 134.20㎡ (약 40.6평)이며, 최고층(28층)의 복층 구조임. 가장 유사한 거래 사례인 27층(3.9억원)을 참고할 때, 본건의 높은 층수와 복층 구조의 이점을 고려하면 더 높은 가격을 기대해 볼 수 있음. 다만, 23층 거래 사례(2.6억원)의 편차가 존재하므로 시장 상황을 신중히 고려해야 함. 감정가(5.05억원)는 최근 실거래가와 다소 차이가 있어 보임.

예상 입찰가: 410,000,000원 ~ 430,000,000원 (4억 1천만원 ~ 4억 3천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.