나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100249 [1] 대구광역시 중구 남산동 927-9 대구메디스퀘어 18층1817호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 '반월당네거리' 남서측 인근에 위치하는 '대구메디스퀘어' 제18층 제1817호로서 부근일대는 중심시가지 내 빌딩, 백화점, 아파트, 단독주택 등이 밀집된 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 간선대로변에 소재하여 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층건중 제18층 제1817호로서 외벽: 화강석치장 및 복합판넬 등 내벽: 벽지 등 바닥: 강마루 및 타일붙임 등 마감, 창호: 복층유리임.

이용상태

일련버호 가 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생,급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1~23 : 일단의 부정형 토지로 '상업용, 주거용 기타' 건부지, 일련번호 24~29 : 일단의 부정형 토지로 '주차장'부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1~23 : 북측 노폭 약 45미터 및 서측 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함. 일련번호 24~29 : 동측 및 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

별첨 '토지이용계획확인원' 참조.

공부와의 차이

본건 토지 중 일련번호 23)은 등기사항전부증명서상 지목이 '주차장'이나, 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 집합건물의 소유권대지권은 부설주차장부지(일련번호 24~29)를 포함한 면적인바 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100249 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제OO

감정가: 1억 8,600만원

1.2. 물건 상세

소재지: 대구광역시 중구 남산동 927-9, 대구메디스퀘어 18층 1817호

용도: 오피스텔

건물면적: 49.20㎡ (약 14.88평)

토지면적: 9.52㎡ (토지 지분) (약 2.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2016년

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대구광역시 중구 남산동 소재 '반월당네거리' 남서측 인근에 위치합니다.

본 건물이 속한 '대구메디스퀘어'는 중심시가지 내 빌딩, 백화점, 아파트, 단독주택 등이 밀집된 지역에 자리하고 있어 주위 환경이 양호합니다.

상업 및 업무 기능이 발달한 대구 도심 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 간선대로변에 소재하여 대중교통 이용 및 차량 접근성이 매우 우수합니다.

제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 북대구신용협동조합 근저당 (2023-09-19) 72,000,000원

기타 등기 사항: 소유권이전1번신탁등기말소(2016-11-30), 강제경매(2026-01-28) 37,123,287원

총 등기부 채권액(말소기준권리 기준): 72,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 대구퍼스트치과의원

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 대항력을 상실합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리(을1 근저당)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리 및 그 이후 접수된 권리(갑3 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 별도등기가 존재합니다. (을구 1번, 3번 지상권 설정 등기 - 토지 일부)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 대구의 핵심 상권 중 하나인 반월당네거리 인근에 위치합니다.

주변에 백화점, 오피스 빌딩, 은행, 병원 등 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 업종 분석

현재 임차인이 '대구퍼스트치과의원'으로 운영 중인 점은 오피스텔의 상업적 가치가 높음을 시사합니다.

의료, 금융, 법률 등 전문 서비스 업종이 입점하기에 적합한 위치이며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

현대백화점, 롯데백화점 등 대형 쇼핑 시설과 각종 병원, 은행, 금융기관 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

반월당역(지하철 1, 2호선 환승역)이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 주거환경

1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합한 오피스텔입니다.

중심상업지역 내 위치하여 주거보다는 업무 및 상업적 이용이 더 활발한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

본 물건의 가장 중요한 리스크 요인은 매각으로 소멸되지 않는 토지 상의 지상권 설정 등기(을구 1번, 3번)입니다.

이러한 지상권은 해당 토지의 이용에 제약을 줄 수 있으며, 향후 건물 관리나 재건축 시 문제가 될 소지가 있습니다.

입찰 전 반드시 해당 지상권의 구체적인 내용(설정 범위, 존속 기간, 지료 등)을 상세히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

임차인은 대항력이 없으나, 배당 종기일(2026-03-25) 이후의 배당 여부를 최종 확인할 필요가 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

건축물대장상 '오피스텔' 용도로 되어 있으나, 실제 이용 현황과 공부상 현황이 일치하는지 확인이 필요합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

대구 도심 핵심 상권인 반월당네거리 인근의 우수한 입지를 자랑합니다.

2016년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다.

현재 임차인(치과 의원)의 영업 상태 및 임대료 수준을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대구 중심부의 뛰어난 입지 조건, 비교적 신축 건물이라는 점, 그리고 명확한 임차인 권리관계를 바탕으로 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 토지 지상권 설정 등기는 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 서류 검토를 통해 그 내용을 정확히 파악해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 입찰가 산정에 임해야 할 것입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 8,600만원

최근 거래 사례를 분석한 결과, 동일 건물 내 전용면적 58.21㎡ 오피스텔이 17층에서 1억 9,500만원에서 2억 2,000만원 사이에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(전용 49.20㎡)의 시가총액은 약 1억 6,500만원에서 1억 8,600만원 수준으로 추정됩니다.

권리 관계의 불확실성(지상권) 및 시장 상황을 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰을 권장합니다.

예상 입찰가: 1억 6,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.