나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10170 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 436 청당마을 신도브래뉴 109동 11층1108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 동남구 용곡동 소재 '천안청룡초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근의 간선도로상에 시내버스정류장이 소재하고, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층으로 (사용승인일: 2006.08.31) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로서 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측으로 왕복4차선 시내간선도로를 이용하여 접근가능하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(청당신도브래뉴 아파트), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로3류 (폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역 (천안새샘중학교(상대정화구역)), 상대보호구역(천안청룡초등학교(상대정화구역)), 철도보호지구(철도보호지구), 중점경관관리구역.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2026타경10170 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엔OOOOOOOOOOO

감정가: 203,000,000원

1.2. 소재지

주소: 충청남도 천안시 동남구 청당동 436 청당마을 신도브래뉴 109동 11층 1108호

아파트명: 청당마을 신도브래뉴

동/호수: 109동 11층 1108호

1.3. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 11층

사용승인일: 2006년 08월 31일 (준공 20년차)

이용 상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 발코니 등)

설비 내역: 급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비, 소화전설비 등

세대수: 총 915세대 (단지 전체)

최고층: 15층

1.4. 토지 상세 정보

토지 형상 및 이용 상태: 대체로 가장형의 평지로서 '아파트 부지'로 이용 중

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 면적 및 감정가

건물 면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

토지 면적: 43.34㎡ (약 13.11평)

총 면적 (토지+건물): 128.27㎡ (약 38.80평)

감정가: 203,000,000원

1.6. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

단지는 충청남도 천안시 동남구 용곡동 소재 '천안청룡초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 서측으로 왕복 4차선 시내간선도로를 통해 접근 가능하며, 도로 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 가능하며, 인근 간선도로상에 시내버스정류장이 소재합니다.

노선버스의 운행 여건 등을 고려하면 대중교통 이용의 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리 및 소멸되는 권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2019년 04월 30일 접수된 (2)근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 39,600,000원) 및 (1)근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 117,700,000원)입니다.

이 외 을10 근저당권 (엔에이치농협캐피탈주식회사, 50,400,000원), 갑8 임의경매 (엔에이치농협캐피탈) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 207,700,000원 (말소 기준 권리 포함)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 개요는 제공되지 않았습니다. 이 부분은 현장 조사 시 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. → 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건이 속한 청당마을 신도브래뉴 아파트는 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

관리사무소 연락처: 041-592-7272

주변 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

4.3. 교육시설

인근에 천안청룡초등학교, 천안새샘중학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

해당 학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한사항

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로3류(폭 25m~30m)와 저촉되며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로3류(폭 12m~15m)와 접해 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 기타 리스크 (혐오시설 등)

주변에 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다.

그러나 '철도보호지구'로 지정된 점은 해당 지역에 철도 관련 시설이 존재할 가능성을 시사하며, 이에 따른 소음이나 진동 등의 영향 가능성은 별도의 현장 확인을 통해 파악하는 것이 좋습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구에 위치한 준공 20년차 아파트로, 84.93㎡ (약 25.69평)의 전용 면적과 11층의 좋은 층수를 가지고 있습니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가되며, 인근 초등학교와 중학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 권리분석상 말소기준 권리보다 후순위의 채권들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 있을 수 있다는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 최근 실거래가와 감정가 사이에 일부 편차가 존재하며, 토지이용계획 상 일부 법적 제한사항도 확인됩니다.

7. 투자 포인트

* 실수요 및 투자 수요가 꾸준한 전용면적 84.93㎡ (약 25.69평)의 아파트입니다.

* 11층의 중상층으로 채광, 통풍 및 조망이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 천안시 동남구의 아파트로서, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 말소기준 권리 이하의 권리는 소멸되어 권리 승계 부담이 적은 편입니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 203,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 5월~7월): 167,000,000원 ~ 210,000,000원

최근 거래 중 2026년 7월 28일 거래된 167,000,000원의 사례는 본 물건의 현재 시세 대비 상당히 낮은 가격으로, 시장 상황 또는 개별적인 사정(급매 등)이 반영되었을 가능성이 있습니다.

2026년 5월 거래된 198,000,000원 ~ 210,000,000원의 사례들을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가격을 형성하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 선에서 결정하는 것을 제안합니다. (본 제안가는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.