나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10143 [1] 충청남도 천안시 동남구 봉명동 207-13 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 봉명동 소재 '천안봉명초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등의 주거시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정 은 무난한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 4층 401호로서, (사용승인일 : 1994.01.11.) 외벽 : 벽돌타일 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 바닥 : 장판지깔기 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 30미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) / 가축사육제한 구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계광중 학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안고등학교(상대정화구역 ))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안봉명초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(계광중학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안고등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2026타경10143 (1) 사건으로, 충청남도 천안시 동남구 봉명동 207-13 4층401호에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 57,000,000원이며, 토지면적은 31.26㎡ (약 9.46평), 건물면적은 34.36㎡ (약 10.39평)입니다. 토지와 건물은 일괄매각 대상이며, 경매구분은 부동산 임의경매이고 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 천안시 동남구 봉명동 소재 '천안봉명초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등의 주거시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 인접 도로상태: 본 건의 북측으로는 노폭 약 30미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변시설: 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 천안시 동면에 대규모 폐기물 매립장 관련 민원 및 갈등이 지속되고 있으나, 본 건의 위치와는 상당한 거리가 있는 것으로 파악됩니다. 그러나 입찰 전 위성 지도 및 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 10월 15일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 48,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 확인된 권리 내역 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 등은 명시되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2021년 01월 06일

* 배당신고일자: 2026년 03월 05일

* 대항력: 없음

* 인수 여부: 대항력이 없으므로 임차인의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것이 원칙입니다. 배당을 통해 회수하지 못하는 경우의 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 본 건의 건축물대장상 건물명은 '유원빌리지'이며, 사용승인일은 1994년 1월 11일입니다. 건물면적은 34.36㎡ (약 10.39평)으로, 비교적 소형 다세대주택입니다.

* 최근 매매 사례 중 본 건과 건축 연도(1994년)가 유사한 다세대주택 거래 사례로는 봉명동 23-52번지(인창빌라(C), 1994년 건축, 56.73㎡)가 2026년 2월 20일 42,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 24.47만원 수준입니다. 또한, 봉명동 37-29번지(일우주택(다), 1991년 건축, 44.73㎡)는 2026년 2월 9일 32,800,000원에 거래되어 평당 약 24.24만원 수준을 보였습니다.

* 이를 바탕으로 본 건과 유사한 연식의 다세대주택 거래 시세를 고려하면, 건물 면적 10.39평을 기준으로 평당 약 24.3만원으로 환산 시 약 25,290,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 그러나 본 건의 감정가는 57,000,000원으로, 유사 연식의 거래 시세 대비 약 2.25배 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정평가 시 내부 상태, 수리 여부, 또는 토지 지분의 가치 평가 등이 반영되었을 가능성을 시사합니다.

* 비교를 위해, 최근 신축급 다세대주택(삼성타운, 2016년 건축, 79.05㎡)은 2026년 5월 13일 138,000,000원에 거래되어 평당 약 57.7만원의 시세를 보였습니다. 이는 본 건과 상당한 가격 차이를 보입니다.

* 시세 종합: 본 건은 감정가와 유사 연식 거래 시세 간에 큰 격차가 존재하므로, 현장 확인을 통한 실질적인 가치 평가와 함께 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본 건은 천안봉명초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 봉명초등학교가 인근에 위치하며, 계광중학교, 천안고등학교 등도 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본 건의 감정가(57,000,000원)가 유사 연식 다세대주택의 실거래가(약 25,000,000원 수준)보다 현저히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 주의가 요구됩니다. 감정가 대비 낙찰가율이 낮아질 가능성이 있습니다.

* 임차인 문제: 대항력 없는 임차인 홍 (보증금 5,000,000원)이 존재합니다. 배당 신고는 하였으나, 배당받지 못할 경우 보증금 회수에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. (다만, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.)

* 토지이용계획: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 여러 학교의 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 관련 행위 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1994년에 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 봉명동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 및 도로 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 감정가와 실거래가 시세 간의 상당한 격차는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 신축급 다세대주택 시세와는 큰 차이가 없어, 연식 대비 가치 평가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 권리 분석이 비교적 간단합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분과 건물 지분을 동시에 취득하여 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 57,000,000원입니다.

* 유사 연식 다세대주택의 실거래가 시세를 고려하면, 건물 면적(약 10.39평) 기준 평당 약 24.3만원으로 환산 시 약 25,290,000원의 시세 추정치가 나옵니다.

* 이는 감정가 대비 약 44% 수준입니다.

* 신축급 다세대주택 시세(평당 약 57.7만원)와 비교해도 감정가가 높은 편입니다.

* 따라서, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 실거래가 시세를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 45,000,000원

* 본 입찰가는 감정가(57,000,000원)를 상한선으로 하고, 실거래가 시세(약 25,000,000원)를 고려하여 잠재적 가치와 경매 특성을 반영한 보수적인 접근입니다.

* 다만, 본 물건의 실제 가치와 향후 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.