나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15083 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 송산리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건 토지는 충청남도 예산군 삽교읍 송산리 소재 "송산교차로" 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 농가주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 대체로 차량접근 가능하고, 대중교통이용의 편의성 등으로 보아 전반적인 교통상황 은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

공히, 사다리형의 평지로서, ①기호(2) : 주거용건부지, ②기호(3) : 전기타(주거용 부속토지)로 각각 이용 중임(자세한 내용은 "의견서 등" 참조).

인접 도로상태

공히, 남측으로 노폭 약3~4미터의 아스콘포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은, 계획관리지역에 해당됨. (자세한 내역은 '의견서 및 토지이용계획확인서' 참조)

제시목록 외의 물건

제시외건물등(ㄱ~ㅅ) 및 제시외수목 소재함. *자세한 내용은, 별첨 '지적및건물개황도, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

기호(3) : 공부상 지목 '전'이나, 현황 '전기타(주거용 부속토지)'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

제시외건물등 및 제시외수목에 대한 정확한 소재위치(지적경계), 소유관계, 일괄경매 대상여부, 구조, 규격, 용도, 수량(용량) 등에 대해서는 필요시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(1) : 목조 함석지붕 단층 건으로서, 외 벽 : 몰탈 마감등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감등 바 닥 : 장판지 마감등 창 호 : 샷시창호 마감등

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비(화목보일러) 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물등(ㄱ~ㅅ) 및 제시외수목 소재함. *자세한 내용은, 별첨 '지적및건물개황도, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

공부상 '시와지붕'이나, 현황 '함석지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기타 : 기호(1) 건물은 건축 후 수차례 개보수 공사가 이루어진 상태임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 1 건물에 대한 공부상 소유자는 등기사항증명서 상 '김정인', 일반건축물관리대장 상 '김정인,박명순'으로 등재
- 목록 2,3 토지 지상에 수목(살구나무 27주), 조경석 및 공작물 등 토지에 포함하여 평가
- 목록 3 공부상 '전'이나, 현황 '전기타(주거용 부속토지)로 이용
- 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2026타경15083 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 송산리 122

건물구조: 목조 함석지붕 단층 주택

용도: 단독주택 (농가주택)

감정가: 181,916,200원

토지면적: 790.00㎡ (약 238.98평)

건물면적: 72.10㎡ (약 21.81평)

건물 제시외면적: 61.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건 토지는 충청남도 예산군 삽교읍 송산리 소재 "송산교차로" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 대체로 용이하며, 대중교통 이용 편의성 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건 토지는 남측으로 노폭 약 3~4미터의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역에 해당합니다.

* 이용현황: 토지는 사다리형의 평지로, 주거용 건부지 및 주거용 부속토지로 이용 중입니다. 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '전기타(주거용 부속토지)'로 이용 중입니다.

* 주변시설: 검색 결과, 예산군은 다양한 관광자원(예당호, 수덕사, 추사 김정희 고택 등)과 함께 전통시장(예산시장, 삽교시장)이 있으며, 내포신도시와 접근성이 좋은 편입니다. 인근에 애향공원이 있어 산책 등 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 내포신용협동조합의 근저당권(접수일 2018-06-27, 금액 91,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없으므로 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 현황:

* 토지: 박명순(1974년 소유권이전), 김정인(2011년 소유권이전)

* 건물: 박명순(2011년 소유권보존), 김정인(2011년 소유권이전)

* 건물 소유자 관련 특이사항: 목록 1 건물에 대해 등기사항증명서 상 소유자는 '김정인'이나, 일반건축물관리대장 상 소유자는 '김정인, 박명순'으로 등재되어 있어 소유권 표시에 차이가 있습니다.

* 채권 총액: 등기부 채권 총액은 약 172,999,777원입니다.

* 기타 권리사항:

* 을구 3번 내포신용협동조합 근저당 91,000,000원은 말소기준권리로 소멸 예정입니다.

* 이후 가압류 및 임의경매 개시결정 등기들이 모두 말소 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권개요:' 항목에 대한 별도 기재가 없어, 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임차인에 대한 별도 정보가 없어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 농가주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역으로, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

* 주변 근린생활시설의 존재는 기본적인 생활 편의를 제공할 수 있습니다.

* 장항선 삽교역이 가까운 편이며, 내포신도시에 차량으로 접근이 용이하여 신도시의 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능합니다. 삽교역 및 내포신도시 접근성이 좋다는 점은 생활 편의성을 높일 수 있습니다.

* 편의시설: 소재지 인근에는 기본적인 농가 주택과 농경지가 분포하고 있으며, 근린생활시설이 혼재합니다. 보다 다양한 쇼핑, 의료, 문화 시설은 내포신도시 등 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 건축물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방(화목보일러) 설비가 구비되어 있습니다.

* 주변 환경: 삽교평야 조망 등 자연환경이 좋은 편이며, 애향공원 등 휴식 공간도 인근에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지 중 일부(목록 3)는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 '전기타(주거용 부속토지)'로 이용 중입니다. 이로 인해 매수인은 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물, 수목(살구나무 27주), 조경석 및 공작물 등이 토지에 포함되어 평가되었습니다. 이들 물건의 정확한 소재, 소유관계, 일괄 경매 대상 여부 등은 별도로 재확인할 필요가 있습니다.

* 건물 공부와의 차이:

* 소유자: 일반건축물관리대장 상 소유자가 '김정인, 박명순'으로 등재된 반면, 등기사항증명서 상 소유자는 '김정인'으로 표기되어 소유권 표시에 불일치가 있습니다.

* 지붕: 건물 감정평가서상 현황은 '함석지붕'이나, 건축물대장에는 '기와'로 기재되어 있어 차이가 있습니다.

* 건축물대장 용도 오류 가능성: JSON 정보상 건축물대장상 지붕이 '기와'로 표기되어 있으나, 건물 감정평가서상으로는 '함석지붕'으로 기재되어 있어 공부상 정보와 현황 간 차이가 있음을 유의해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 건물 이용 상태에 대한 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

* 건물 개보수: 본 건물은 건축 후 수차례 개보수 공사가 이루어진 상태입니다.

* 제시외 건물 면적: 건물 제시외 면적이 61.50㎡으로 상당한 부분이 있으므로, 이 부분의 처리 및 활용 방안을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 삽교읍 송산리에 위치한 단독주택으로, 농가주택의 형태를 띠고 있으며 계획관리지역 내에 있습니다. 토지면적 790㎡, 건물면적 72.10㎡에 제시외 건물 면적 61.50㎡이 포함되어 있습니다. 감정가는 181,916,200원입니다.

권리분석상 큰 문제는 없어 보이나, '전' 지목으로 인한 농지취득자격증명 제출 의무가 가장 큰 리스크입니다. 이 증명서 미제출 시 입찰 보증금을 몰수당할 수 있으므로, 사전에 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 건물 소유자 및 지붕 재질에 대한 공부와의 차이, 제시외 물건 처리 등도 추가 확인이 필요한 사항입니다.

입지 면에서는 차량 접근성이 양호하고 내포신도시 등 인근 지역으로의 접근이 용이하다는 장점이 있으나, 주변 상권이나 편의시설은 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지 취득 자격 확인 시: '전' 지목이지만 주거용 부속토지로 이용 중인 점을 고려하면, 농지취득자격증명 발급이 가능한 경우 비교적 저렴한 가격에 주거지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물, 그리고 제시외 건물과 수목 등이 일괄 매각되므로, 이를 종합적으로 활용하거나 개발할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 계획관리지역: 건폐율 40% 적용 가능 지역으로, 향후 증축이나 용도 변경 등을 통해 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지: 감정가가 1.8억원 수준이지만, 토지 면적이 790㎡(약 239평)에 달해 평당 토지 가격이 높지 않게 책정되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 181,916,200원입니다. 주변 부동산 매물 및 시세 분석 결과, 삽교읍 송산리 인근의 단독주택 및 농가주택은 면적, 상태, 입지에 따라 다양하지만, 2억 초반에서 3억원대에 형성된 매물들이 확인됩니다.

특히, 본 건은 '전' 지목으로 인한 농지취득자격증명 제출 의무가 있어, 일반적인 토지보다 취득에 제약이 따르며 이에 따라 경매 시장에서 입찰 경쟁률이 낮아질 가능성이 있습니다. 또한, 제시외 건물 및 수목 등이 포함되어 있고, 건물 소유자 및 지붕 재질에 대한 공부와의 차이 등 확인이 필요한 사항들이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가 범위를 감정가 대비 80~90% 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 1억 4,500만원 ~ 1억 6,300만원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 개별적인 법률적, 실무적 검토 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.