나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600156 [1] 대전광역시 동구 낭월동 723 남대전이-편한세상 108동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 낭월동 '산내초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상가주택, 단독주택 등으로 형성되었으며 아파트단지로서의 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건(사용승인일:2011.9.28)내 제2층 제201호로서, 외벽: 석재외장 및 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급탕, 급배수등 위생설비, 난방설비, 화재탐지및소화설비, 도시개스설비, 승강기설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 남동측 인접도로대비 다소저지이고 남측 출입부 인접도로대비 대체로 등고 평탄하며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 서측, 북측, 남측 등으로 포장도로에 접하고 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대림e편한세상 공동주택 지구단위계획구역) , 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-01)(소로1-낭월15)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(낭월32) (접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(낭월34)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-249)(접합), 가축사육제한구역(2012-03-15)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란하여 일반적인 이용을 기준으로 외부관찰, 탐문조사, 개략적인 측정, 집합건축물대장상 건축물현황도 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2026타경600156 (1)호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 소재지: 대전광역시 동구 낭월동 723 남대전이-편한세상 108동 2층201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 295,000,000 원

* 토지 면적: 48.93㎡ (약 14.8 평)

* 건물 면적: 84.98㎡ (약 25.7 평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 대전광역시 동구 낭월동에 위치하며, '산내초등학교' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 상가주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 아파트 단지로서의 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 접근성: 단지 서측, 북측, 남측으로 포장도로에 잘 접해 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (대림e편한세상 공동주택 지구단위계획구역)에 속합니다. 또한, 소로1류, 소로3류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 (전부제한지역), 교육환경보호구역 (상대정화구역 - 별도 확인 요망), 중점경관관리구역 (계족산, 식장산, 가양비래공원)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2023년 12월 12일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(채권금액 240,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 경매 개시 결정: 2026년 2월 2일 한국주택금융공사의 임의경매 개시 결정으로 본 경매가 진행되었습니다.

* 등기부 요약:

* 전유부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 확인됩니다.

* 근저당권, 근저당권부채권 질권 설정, 가압류 등 다수의 권리 등기가 존재하나, 모두 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 424,877,043원으로 파악됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 개요는 있으나 상세 내용은 미기재).

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 본건 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 일반적인 이용을 기준으로 외부 관찰 및 탐문 조사에 의하였으므로, 실제 진행 시 상세 내용 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 단지 정보: 본건은 '남대전e-편한세상' 아파트 단지 내에 위치하며, 해당 단지는 총 11개동, 713세대의 규모를 갖추고 있습니다.

* 주변 상업 시설: 단지 인근에 근린생활시설 및 상가주택 등이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 시설: '산내초등학교'가 북측에 위치하여 자녀들의 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕을 가진 10층 건물 내 2층 201호입니다.

* 사용 승인일: 2011년 9월 28일입니다.

* 면적:

* 전용 면적: 84.98㎡ (약 25.7 평)

* 토지 지분 면적: 48.9314㎡ (약 14.8 평)

* 마감: 외벽은 석재외장 및 몰탈 위 페인팅으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 급탕, 급배수, 위생, 난방, 화재탐지 및 소화, 도시가스, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 정보:

* 아파트 명: 남대전e-편한세상

* 총 동수: 11동

* 총 세대수: 713세대

* 총 주차 대수: 952대 (세대당 약 1.33대)

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 상태에 대한 정확한 파악이 어려웠습니다. 수리 필요 여부, 하자 발생 가능성 등은 입찰 전 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 교육환경보호구역 (상대정화구역): 본건이 교육환경보호구역 내에 포함되는 경우, 향후 건축 행위 등에 대한 제약이 있을 수 있습니다. 정확한 범위 및 영향 여부는 동부교육지원청 등 관련 기관을 통해 별도 확인하시기 바랍니다.

* 중점경관관리구역: 경관 보호를 위한 관리 구역으로 지정되어 있으나, 아파트 단지로서의 직접적인 영향은 미미할 것으로 예상됩니다.

* 미등기/불법 건축물: 공부상 등재된 면적과 현황의 차이는 없는 것으로 파악되었습니다 (토지 제시외 면적 0.00㎡, 건물 제시외 면적 0.00㎡).

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 낭월동에 위치한 남대전e-편한세상 아파트 108동 2층 201호로, 공급 면적 84.98㎡ (약 25.7평)의 아파트입니다. 2011년에 사용 승인된 비교적 신축 단지로, 주변에 초등학교, 상가 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 교통 또한 편리하여 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

권리 분석상 말소기준권리인 근저당 외 등기된 권리들은 모두 경매로 소멸될 예정이므로 권리 인수에 대한 부담은 없습니다. 다만, 임차인 현황에서 임대 관계가 미상이며 내부 확인이 어려웠다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

최근 실거래가는 2026년 4월 2억 7,750만원, 5월 3억 원, 6월 2억 8,500만원 수준으로 형성되어 있으며, 감정가는 2억 9,500만원입니다. 해당 물건은 2층으로, 최근 거래된 3층, 8층, 13층 등의 시세를 참고하여 층수별 시세 차이를 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 대전 동구 지역의 실수요층이 탄탄한 신축급 아파트 단지 내 물건입니다.

* 편리한 생활 환경: 학교, 마트, 편의시설 등 근린 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 우수한 교통망: 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 권리상 안전성: 인수할 권리가 없어 명도 후 안전한 소유권 확보가 가능합니다.

* 단지 규모 및 관리: 700세대 이상의 대단지로 관리비 부담이 분산되고, 비교적 최신식 단지라 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 295,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 기준):

* 84.98㎡ (3층): 277,500,000원

* 84.974㎡ (8층): 300,000,000원

* 84.985㎡ (13층): 285,000,000원

* 시장 시세 분석:

* 최근 매매 사례들의 평균가는 약 287,500,000원 수준입니다.

* 감정가(295,000,000원)는 최근 거래된 8층 매물의 가격과 유사하며, 시장 평균가보다 다소 높게 책정되었습니다.

* 본건은 2층으로, 선호도가 높은 중간층이나 고층 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 최근 거래 사례 중 최저가(2.77억)를 참고하되, 2층이라는 점을 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가의 85% ~ 95% 수준을 기준으로, 층수별 시세 차이를 반영하여 산정합니다.

* 2억 7,000만원 ~ 2억 8,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 최종 제안 입찰가: 2억 7,500만원 ~ 2억 8,000만원 (입찰 시점의 시장 상황, 법원 진행 상황, 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.