나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600128 [1] 대전광역시 서구 용문동 278-16 1층3호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 용문동 소재 "대전산업정보고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위 는 로변을 따라 근린생활시설 및 후면지는 주택, 다세대, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

시멘트 벽돌조 건물 제1층 제3호로서, 외 벽: 시멘트 몰탈위 페인팅마감 등 내 벽: 벽지도배마감 등 창 호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급. 배수시설 및 난방시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형에 가까우나 도로에 접하는 부분이 작아 자루형 이라고 판단되며, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-등기부상 호수는 '1층 3호'로 되어 있으나 현황상 현관문 '103'으로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전지방법원 2026타경600128 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 서구 용문동 278-16 1층3호이며, 용도는 연립주택입니다.

감정평가액은 91,000,000원입니다.

토지 면적은 67.90㎡ (약 20.54평)이며, 건물 면적은 58.50㎡ (약 17.69평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 서구 용문동 소재 "대전산업정보고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 대로변을 따라 근린생활시설이 분포하며, 그 안쪽으로는 주택, 다세대, 아파트 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

물건지 남서측으로는 2차선 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 06월 26일자 서민금융진흥원의 가압류 (사건번호: 대전지방법원 2023카단53688)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부상 소유권 이전 내역은 박정철(1984-04-03), 박경화(2004-03-23), 박승종(2011-03-14, 증여) 순으로 파악됩니다.

후순위로 국민행복기금(2024-02-19) 및 주식회사제니스자산관리대부(2025-01-06)의 가압류가 있었으며, 최종적으로 주식회사제니스자산관리대부의 강제경매(2026타경600128)로 이어졌습니다.

총 등기부채권액은 87,856,973원입니다.

등기부상 호수는 '1층 3호'로 되어 있으나, 현황상 현관문은 '103'으로 되어 있는 특이사항이 있습니다. 이는 실제 내부 확인 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 반드시 현장 방문 시 정확한 호수 및 내부 상태를 재확인해야 합니다. 건축물대장상의 호수와도 다를 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 제1종일반주거지역에 해당하며, 주변에 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 같은 동네(용문동)의 유사한 건물 유형인 "정안빌라"(용문동 221-5번지)에서 2026년 7월경 약 50~53㎡ 면적의 연립/다세대 주택이 2억 2천만 원에서 2억 5천만 원 사이에 거래된 사례가 확인됩니다.

이는 본 건의 감정가인 91,000,000원과 비교했을 때 상당한 시세 차이가 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

인근에 "대전산업정보고등학교"가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통으로는 버스 정류장이 가까이 있으며 차량으로의 접근성도 양호합니다.

주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 상업 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1980년 2월 5일 사용 승인된 건물로, 약 46년의 건축 연수를 가지고 있어 내외부의 노후화 및 수리 필요성이 높을 수 있습니다. 이에 따른 추가적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

호수 표기 불일치: 등기부상 호수(1층 3호)와 현황(103호)이 달라 실제 점유 및 이용에 혼선이 있을 수 있습니다. 건축물대장상 호수와의 일치 여부도 반드시 확인해야 합니다.

감정가와 시세의 괴리: 본 건의 감정가(91,000,000원)가 주변 실거래가(2억 2천만 원 이상) 대비 현저히 낮습니다. 이는 건물의 물리적 상태가 매우 불량하거나, 감정 시점 이후 시세가 크게 상승했거나, 기타 다른 요인이 작용한 결과일 수 있습니다. 이로 인해 시세 판단에 오류가 발생할 위험이 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

토지이용계획: 본 토지는 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 용문동에 위치한 연립주택으로, 입지 및 교통 조건은 보통 수준입니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 인수 부담은 적은 편입니다.

그러나 약 46년 된 건물의 노후화, 등기부상 호수와 현황상의 불일치, 그리고 무엇보다 감정가와 최근 시장 실거래가 사이의 큰 격차는 투자 결정 시 신중한 접근을 요구합니다.

특히, 감정가가 주변 시세보다 현저히 낮은 점은 면밀한 현장 조사와 가치 평가를 통해 그 원인을 파악해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 투자자는 본 건에 대해 보수적이면서도 시장 가격을 반영하는 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 대전의 중심 지역인 서구 용문동에 위치하여 기본적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

권리 분석상 안전성: 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되어, 인수 부담이 거의 없습니다.

시세 차익 잠재력: 감정가가 시장 실거래가 대비 현저히 낮아, 향후 시세 반영 시 상당한 투자 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 건물 상태 및 가치 평가가 선행되어야 함)

토지 지분 확보: 연립주택으로서 일정 면적의 토지 지분을 소유하게 됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 91,000,000원입니다.

하지만, 인근 유사 연립/다세대 주택의 최근 실거래가(2026년 7월 기준, 50~53㎡ 면적)가 2억 2천만 원에서 2억 5천만 원 수준임을 감안할 때, 본 건의 감정가는 시장 가격보다 현저히 낮은 것으로 판단됩니다.

이러한 시세 격차와 더불어 건물 노후화, 호수 표기 불일치 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 120,000,000원에서 150,000,000원 사이로 제안합니다.

이 가격대는 감정가 대비 약 130%~165% 수준이며, 시장 실거래가(2.2억~2.5억) 대비 약 50%~68% 수준에 해당합니다. 이는 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회를 노리는 투자 관점에서 제시하는 가격입니다.

최종 입찰가 결정 전, 반드시 본 건물의 물리적 상태, 필요한 수리 비용, 임대차 현황 등을 상세히 조사하시고, 주변 부동산 전문가와 상담하여 정확한 시장 가치를 재확인하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.