나이스옥션 법원경매 대전 2026타경54 [1] 세종특별자치시 도담동 674 까사누보 6층616호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성감정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "늘봄초등학교" 동측 인근에 위치하는 구분건물(도시형 생활주택1개호)로서, 본건 주위는 공동주택이 주를 이루며 근린생활시설 및 학교 등의 공공 시설이 혼재되어 있는 등 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하4층 지상6층건내 6층 616호로서 (사용승인일: 2015.12.31) 외벽 : 석재 및 타일 등 내부 : 벽지 및 일부타일 마감 창호 : 샷시창호.

이용상태

본건은 아파트(도시형생활주택)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지, 소화전, 승강기 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형, 평지의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행복도시),중로2류(접함),가축사육제한구역 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 이해관계인부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경54 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 도담동 674 까사누보 6층616호

* 건물명: 까사누보

* 용도: 도시형생활주택

* 사용승인일: 2015.12.31

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하4층 지상6층

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO

* 감정가: 111,000,000원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 8.48㎡ (2.57평)

* 토지지분: 8.4817㎡ (2.57평)

* 건물면적 (전용면적): 22.69㎡ (6.86평)

* 건물지분: 22.686㎡ (6.86평)

* 건물 구분: 6층 616호

1.3. 매각 정보

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 제시외면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "늘봄초등학교" 동측 인근에 위치하는 구분건물(도시형 생활주택1개호)로서, 본건 주위는 공동주택이 주를 이루며 근린생활시설 및 학교 등의 공공 시설이 혼재되어 있는 등 제반환경은 보통시됨.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은 무난한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행복도시),중로2류(접함),가축사육제한구역 상대보호구역

* 인접 도로: 본건은 동측으로 중로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 등기부상 총 채권액: 110,000,000원 (강제경매 개시 채권액 추정)

* 말소기준권리: 대전지방법원 강제경매개시결정 (접수일자: 2026-02-03)

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위 권리: 을구 3번 주택임차권 (접수일자: 2026-01-09)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권 (임대차보증금 110,000,000원, 전입일자 2022.07.25, 확정일자 2022.07.13).

* 인수 보증금 합계: 110,000,000원

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 한

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-25

* 확정일자: 2022-07-13

* 배당신고일자: 2026-01-09

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인이므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 관련 주의사항: 임차인의 보증금 전액(110,000,000원)을 매수인이 인수해야 하므로, 이는 매수인의 총 매수 비용에 합산되어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건 주위는 공동주택 밀집 지역으로, 근린생활시설 및 학교 등 공공시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 특징

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 배후 수요가 확보된 지역입니다.

* 일반상업지역에 속해 있어 향후 상업 시설과의 시너지 효과도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 근린생활시설 및 대형 마트, 병원 등은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 "늘봄초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다.

5.3. 주거 환경

* 주변이 공동주택 위주로 형성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물 자체는 2015년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(한 )의 보증금 110,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다.

* 임차인의 보증금액이 감정가 및 최근 시세보다 높아, 매수인의 실질적인 초기 투자 비용이 상당히 증가하며, 시장 가격보다 높게 매수하게 될 가능성이 큽니다.

6.2. 기타 리스크

* 건물 이용 상태, 내부 상태 등은 도면 및 표준적 이용 상황을 감안하여 평가되었으며, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 상 특화경관지구, 지구단위계획구역 등 추가적인 개발 제한 또는 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

* 비교적 신축인 건물(2015년 준공)입니다.

* 도담동 지역의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

7.2. 약점

* 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원 전액 인수 부담이 매우 큽니다.

* 이 인수 금액은 현재 부동산 시장 가격을 초과할 가능성이 높아, 시세 차익을 기대하기 어려운 구조입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 매력

* 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 하는 조건으로 인해, 일반적인 투자 관점에서는 접근이 매우 어렵습니다.

* 만약 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰받더라도, 인수 보증금을 포함한 총 매수 비용이 시세를 상회할 가능성이 높습니다.

* 따라서, 해당 물건은 시세차익을 목적으로 하는 투자보다는, 임차인과의 협상 또는 장기적인 관점에서 다른 목적을 가진 경우에 한하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 본건은 채권자(한OO)가 강제경매를 신청한 물건으로, 채권액은 110,000,000원입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(까사누보) 내 유사 면적(21.422㎡)의 거래가는 2026년 4월 7,500만원에서 2025년 12월 10,500만원까지 분포하였습니다.

* 본건의 전용면적은 22.69㎡(약 6.86평)으로, 최근 시세는 약 8,000만원에서 10,000만원 사이로 추정됩니다.

* 감정가는 111,000,000원으로, 최근 거래가 최고가 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 고려할 때, 일반적인 시세 기반의 입찰가 산정은 실익이 없습니다.

* 이러한 상황에서는 낙찰 후 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하는 경우가 대부분입니다.

* 시장에서 유사 면적의 최저 거래가가 7,500만원인 점을 참고하여, 본건의 잠재적 입찰가를 보수적으로 75,000,000원으로 제시합니다. 이는 실질적인 시장 거래가를 반영한 최저 수준의 입찰가를 의미합니다.

* 하지만, 이 입찰가로 낙찰받더라도 총 매수 비용은 75,000,000원 (입찰가) + 110,000,000원 (인수 보증금) = 185,000,000원이 되어, 시장가(약 8,000만~10,000만원)를 크게 상회함을 반드시 유의해야 합니다.

* 따라서, 투입 비용 대비 수익성 확보가 매우 어려운 물건입니다.

9.3. 총 예상 매수 비용

* 입찰가 (추정): 75,000,000원

* 인수 보증금: 110,000,000원

* 입찰 수수료 및 취득세 등 제반 경비 별도

* 총 실질 매수 비용 (추정): 185,000,000원

* 본 총 실질 매수 비용은 시장가(약 8,000만~10,000만원)보다 훨씬 높아, 매수인의 상당한 손실이 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.