나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600219 [1] 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 148-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 소재 "세종특별자치시청 조치원청사" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 세장형으로서 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태

남동측 및 북서측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 하수처리구역임.

제시목록 외의 물건

별지 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로서 외벽 : 사이딩판넬 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 사무소, 일반음식점임.

설비내역

전기설비, 급·배수설비, 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 지상의 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각 제외
- 지상에 식재된 관상수 등 수목은 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 148-1에 위치한 근린생활시설입니다.

1.1. 소재지: 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 148-1

1.2. 물건종별: 근린시설 (토지/건물 일괄매각)

1.3. 토지면적: 518.00㎡ (약 156.69평)

1.4. 건물면적: 99.28㎡ (약 30.03평) (제시외 건물 1.80㎡ 포함)

1.5. 감정가: 1,819,132,960원

1.6. 사건번호: 대전지방법원 2026타경600219 (1)

1.7. 용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설 - 사무소, 일반음식점)

1.8. 경매구분: 부동산임의경매

1.9. 채권자: 신탄진신용협동조합 (신OOOOOOOO)

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시청 조치원청사 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 상업지대입니다.

2.1. 주변 환경: 세종시 조치원읍의 원도심 상업지역에 속하며, 주거 및 상업시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태: 남동측 및 북서측으로 소로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부 현황 및 임차인 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

3.1. 등기부 현황:

* 토지 등기부에는 다수의 소유권 이전, 공유지분 이전, 근저당권(말소), 압류(말소), 가압류(말소), 임의경매(말소) 이력이 확인됩니다.

* 건물 등기부 역시 소유권 보존, 이전, 근저당권(말소), 압류(말소), 임의경매(말소), 가압류(말소) 이력이 존재합니다.

* 말소기준권리는 2023년 12월 29일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권이며, 이보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 본건 경매개시결정(2026타경600219) 또한 말소기준권리보다 후순위입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 2,220,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 1,620,000,000원

3.2. 임차인 현황:

* * ㈜영춘화: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2024-05-16, 대항력 없음.

* * 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2024-10-16, 대항력 없음.

* * 주식회사벤티요: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 사업자등록일 2018-07-11, 대항력 있음.

3.3. 권리 분석 요약:

* 대항력 있는 임차인 주식회사벤티요가 존재합니다. 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 해당 임차인의 보증금은 5,000,000원이므로 실제 인수되는 보증금 액수에 대해서는 법원이나 관련 기관을 통해 최종 확인이 필요합니다.

* 대항력 없는 임차인 ㈜영춘화와 이 는 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 부담할 위험은 없습니다.

* 제시외 건물(1.80㎡)은 매각에 포함되나, 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.

* 지상에 식재된 관상수 등 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 세종시 조치원읍의 중심 상업지대에 위치하고 있습니다.

4.1. 지역 특성: 세종시 원도심으로, 전통적인 상업 기능과 함께 근린생활시설의 수요가 꾸준한 지역입니다. 조치원역 및 조치원청사와 인접하여 유동인구가 있는 편입니다.

4.2. 주변 상가 현황: 주위로 각종 근린생활시설, 소규모 상점, 식당 등이 밀집해 있으며, 인근 아파트 단지의 배후수요를 흡수하고 있습니다.

4.3. 유동인구 및 배후수요: 세종시청 조치원청사 및 주변 주거단지의 수요를 바탕으로 안정적인 유동인구를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건 주변의 생활 편의 시설은 다음과 같습니다.

5.1. 교통: 시내버스 정류장이 인근에 위치하며, 차량 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설: 주변에 마트, 은행, 병원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 관공서: 세종특별자치시청 조치원청사가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근이 용이합니다.

5.4. 교육시설: (별도 정보 없음)

6. 잠재적 리스크

본 물건 경매 진행 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

6.1. 임차인 관련: 대항력 있는 임차인 주식회사벤티요의 보증금 5,000,000원 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충될 가능성이 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 수목: 매각에서 제외되는 컨테이너 2동과 매각에 포함되는 수목의 명확한 경계 및 처리 방안 확인이 필요합니다.

6.3. 권리관계: 다수의 권리 변동이 등기부에 기록되어 있어, 최종적인 말소 여부 및 인수되는 권리가 있는지 철저한 검토가 필요합니다.

6.4. 혐오시설: 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 조치원읍의 상업지역 내에 위치한 근린시설로, 입지 조건과 교통 환경이 양호합니다. 현재 감정가는 18억 1913만원 수준으로, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 크지 않은 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요하며, 제시외 건물 및 수목 관련 세부 사항은 현장 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치는 다음과 같은 포인트에서 찾을 수 있습니다.

8.1. 입지: 세종시 원도심 상업지역에 위치하여 안정적인 임대 수익과 더불어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 활용도: 제2종 근린생활시설로서 사무실, 일반음식점 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 시장에서의 경쟁력이 있습니다.

8.3. 권리관계: 인수되는 권리가 적어 명확한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

9.1. 인수 보증금: 5,000,000원 (실제 인수 여부 법원 확인 필요)

9.2. 감정가: 1,819,132,960원

9.3. 주변 시세: 조치원읍 상업지역의 부동산 매매 시세는 토지 평당 500만원~1,000만원 이상, 건물 평당 1,000만원~2,500만원 이상으로 형성될 수 있습니다.

9.4. 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 경우, 권리상 인수 부담이 적고 대항력 있는 임차인의 보증금이 명확히 확인될 경우, 감정가 대비 일정 비율 이하에서의 접근도 가능합니다.

* 실제 예상 입찰가는 유찰 횟수, 경쟁 물건, 시장 상황, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 철저한 현장 조사를 통해 건물 상태 및 주변 상권 가치를 면밀히 파악한 후, 목표 수익률을 설정하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준부터 검토해볼 수 있으며, 경쟁이 치열할 경우 그 이상도 고려될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.