나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600224 [1] 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 4층429호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "빛가람수변공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위일원은 대규모아파트 단지, 도시형생활주택 및 근린상가 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 동측 한누리대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

> 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층중 제4층 제429호로서, - 외 벽 : 석재붙임 등 - 내 벽 : 벽지 및 타일 등 - 창 호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 도시형생활주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건을 중심으로 4면으로 포장도로(보행로 포함)가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 이해관계인의 부재 등으로 인하여 집합건축물대장상 현황도면, 인근 유사 구분건물의 탐문조사 및 외부관찰 등에 의거 표준적인 이용상황을 감안하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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사건번호: 대전지방법원 2026타경600224 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO (자료상 표기)

1.2. 물건 기본 정보

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소재지: 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 4층 429호

도로명주소: 세종특별자치시 한누리대로 321

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 137,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

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토지면적: 8.04㎡ (약 2.43평)

건물면적: 25.11㎡ (약 7.59평, 전용면적)

1.4. 건축물 현황 (건축물대장 요약)

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건물명: 에스알파크시티

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 3층, 지상 8층 (본건 4층)

준공일: 2017년 10월 23일

총 세대수: 299세대 (본건 포함)

주요 용도: 공동주택(도시형생활주택), 판매시설, 근린생활시설

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

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본건은 세종특별자치시 나성동에 위치하며, \"빛가람수변공원\" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 대규모 아파트 단지, 다른 도시형생활주택 및 근린상가 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

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차량 접근이 용이한 편입니다.

동측의 한누리대로변에 BRT 정류장과 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 환경 (혐오시설 및 기타)

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주변 지역 조사 결과, 본 건 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

인근에 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 도시 관리가 이루어지는 지역입니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황 요약

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말소기준권리: 서울보증보험주식회사의 가압류 (접수일자: 2025-05-12)

소유권: 임송미 (2021-07-14 소유권이전)

주택임차권: 안숙현 (2025-04-16 접수, 보증금 138,000,000원, 전입일자 2022-04-11)

강제경매: 안숙현 (2026-02-04 접수, 채권액 138,000,000원)

3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 안

* 보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-11

* 확정일자: 2022-03-28

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-04-16

3.3. 권리 인수 관계

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본 건은 선순위임차인이 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 대항력 있는 주택임차권 (등기번호 2025.4.16. 제1718650호).

만약 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않는 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.4. 권리분석 종합

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등기부채권 총액: 223,000,000원

말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(안숙현)이 존재하며, 이 보증금 138,000,000원은 매각으로 소멸되지 않아 인수됩니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상권

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본건이 위치한 나성동은 세종시의 중심 상업지역 중 하나로, 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있습니다.

도시형생활주택 내 상가 및 주변 상가 건물들의 활성화 정도에 따라 유동인구 및 소비력이 변동될 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

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행정중심복합도시의 중심지로 지정되어 있어 꾸준한 개발 및 인구 유입이 예상됩니다.

관공서 및 주요 편의시설 접근성이 우수하여 배후 수요가 풍부할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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인근에 BRT 정류장, 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

\"빛가람수변공원\"이 인근에 있어 쾌적한 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.2. 교육시설

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본 물건 자체 또는 주변에 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 나성동은 신도시 지역으로 초, 중, 고등학교 및 학원가 형성이 계획되어 있거나 진행 중일 가능성이 있습니다. (추가 확인 필요)

5.3. 기타 생활 편의

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세종시청, 국세청 등 주요 행정기관이 인접해 있어 행정 이용이 편리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 보증금 인수 위험

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본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 138,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 점입니다.

감정가 137,000,000원 대비 임차인 보증금 138,000,000원이 더 높아, 낙찰가가 137,000,000원이더라도 임차인은 1,000,000원의 보증금 잔액을 회수하지 못하게 됩니다.

이 경우, 낙찰자는 해당 미회수 보증금(최소 1,000,000원 이상)을 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 명도 부담

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인수되는 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않을 경우, 명도 절차 진행에 따른 시간적, 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

다만, 임차인이 경매 신청 채권자이기도 하므로, 보증금 회수 절차가 진행 중인 점을 고려할 때 원만한 협의 가능성도 있습니다.

6.3. 기타 리스크

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감정평가 이후 공시지가 또는 주변 시세 변동으로 인한 가치 하락 가능성 (특이사항 없음)

건축물대장상 현황과 실제 이용 상태의 차이 (없다고 명시됨)

7. 종합 의견

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본 물건은 세종시 중심 상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

그러나 최대의 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 138,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 최소 1,000,000원 이상 발생할 수 있습니다.

따라서 낙찰 예상가 산정 시, 이러한 인수 보증금을 반드시 고려하여 총 투자 비용을 산출해야 합니다.

정확한 시세 조사와 권리 분석을 통해 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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세종시 중심상업지역이라는 탁월한 입지 조건.

BRT 및 대중교통 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리.

주변 공원 등 쾌적한 생활 환경.

행정중심복합도시의 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 137,000,000원입니다.

유사 물건 조사 결과, 주변 에스알파크시티 또는 유사 면적의 도시형생활주택 시세는 대략 1억 3천만원 후반에서 1억 5천만원 사이로 파악됩니다.

본 건의 예상 입찰가 는 인수되는 임차인의 보증금(138,000,000원)을 제외한 금액으로, 감정가와 시세 등을 고려하여 130,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

주의사항: 본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인 안 씨의 보증금 138,000,000원이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 이는 감정가(137,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰가에 따라 임차인의 보증금 중 회수하지 못하는 금액(최소 1,000,000원 이상)은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다. 따라서 최종적인 총 투자 비용은 '낙찰가' + '미회수 임차보증금'이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.